Diagnostic assainissement à Marseille

Vendre un bien à Marseille suppose de savoir comment ses eaux usées sont traitées. Si le logement n’est pas raccordé au réseau public, le diagnostic assainissement est obligatoire et doit être joint à l’acte de vente. S’il est raccordé, un contrôle de raccordement peut être demandé par le notaire ou l’acquéreur. Jaoui Diagnostics vous accompagne sur ces deux situations à Marseille et en région PACA.

Tableau : diagnostic assainissement à Marseille – Vente

Le diagnostic assainissement : en bref

Assainissement collectif ou non collectif : deux situations distinctes

Un logement est soit raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, soit équipé d’une installation autonome qui traite ses effluents sur la parcelle. Les obligations à la vente ne sont pas les mêmes, et confondre les deux mène à demander le mauvais document au mauvais interlocuteur.

Le contrôle de l’assainissement non collectif à la vente

Ce que dit la loi

L’article L.1331-11-1 du Code de la santé publique pose la règle : lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif, daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente, est joint au dossier de diagnostic technique.

Ce contrôle est celui prévu au II de l’article L.1331-1-1 du même code, lequel renvoie au III de l’article L.2224-8 du Code général des collectivités territoriales. Cet article en fait une mission obligatoire de la commune, exercée en régie ou déléguée.

L’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation intègre ce document au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur.

Qui réalise le contrôle ?

Le SPANC, service public d’assainissement non collectif. C’est le seul document du dossier de diagnostic technique qui n’est pas produit par un diagnostiqueur certifié : il relève d’une mission de service public exercée par la collectivité, directement ou par un délégataire agissant en son nom.

Un diagnostiqueur immobilier privé ne peut donc pas délivrer ce document. Il peut réaliser un état des lieux préalable de l’installation, utile pour anticiper le résultat du contrôle et préparer la négociation, mais ce document n’a pas de valeur réglementaire et ne remplace pas le rapport du SPANC. Beaucoup de sites entretiennent la confusion sur ce point ; mieux vaut le savoir avant d’engager une démarche.

Concrètement, le vendeur prend contact avec le SPANC de son territoire pour faire programmer la visite si aucun rapport de moins de trois ans n’existe. Le coût du contrôle incombe alors au vendeur.

Que vérifie le SPANC ?

Les points à contrôler a minima sont fixés par l’arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif. L’agent examine :

• L’existence et l’identification de l’installation : nature des ouvrages, dimensionnement, implantation par rapport au bâti, aux limites de propriété et aux points d’eau.
• Le fonctionnement et l’entretien : bon écoulement des effluents, accessibilité des regards, ventilation des ouvrages, justificatifs de vidange de la fosse.
• Les dangers pour la santé des personnes, notamment les rejets accessibles ou les défauts de sécurité des ouvrages.
• Le risque avéré de pollution de l’environnement, en particulier vers un cours d’eau, un puits ou une zone de captage.
• Le caractère incomplet, significativement sous-dimensionné ou présentant des dysfonctionnements majeurs de l’installation.

La visite donne lieu à un rapport de visite qui liste les observations, les recommandations et, le cas échéant, les travaux obligatoires assortis de leur délai. C’est ce rapport qui est joint à l’acte de vente.

Durée de validité

Le document doit avoir moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente. Le règlement du SPANC de la Métropole Aix-Marseille-Provence précise que cette durée court à compter de la date de réalisation de la visite, et non de la date d’édition du rapport. La nuance a son importance quand la vente s’étire.

Hors contexte de vente, le contrôle périodique de bon fonctionnement suit une fréquence qui ne peut pas excéder dix ans, fixée par la collectivité. Le règlement métropolitain retient dix ans pour les installations traitant jusqu’à 20 équivalents-habitants et cinq ans au-delà.

Installation non conforme : que se passe-t-il ?

La non-conformité ne bloque pas la vente. Elle déplace la charge des travaux. L’article L.271-4 II du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Ce délai d’un an est le point de bascule de la négociation. Un acquéreur informé d’une installation à reprendre intègre le coût des travaux dans son offre. Un vendeur qui connaît le résultat du contrôle avant la mise en vente choisit entre remettre l’installation en état et ajuster son prix.

Les travaux peuvent aller du simple curage à la reprise complète du dispositif de traitement, selon ce que relève le rapport. La collectivité peut appliquer une pénalité au propriétaire qui ne fait pas réaliser les travaux prescrits dans les délais.

Le SPANC compétent à Marseille

Sur le territoire de Marseille, le service public d’assainissement non collectif est assuré en régie par la Métropole Aix-Marseille-Provence. Son règlement s’applique à tous les immeubles non raccordés ou non raccordables au réseau public sur l’ensemble du territoire métropolitain. Le service est joignable à l’adresse spanc@ampmetropole.fr.

Depuis le 1er janvier 2026, les contrôles auparavant gérés par la structure compétente sur le territoire du Pays d’Aubagne et de l’Étoile ont été repris par le SPANC métropolitain, ce qui unifie l’interlocuteur sur l’ensemble du périmètre.

Le règlement métropolitain encadre aussi le contexte de vente : le service détermine si un contrôle de bon fonctionnement doit être réalisé, propose un rendez-vous et peut demander un extrait de l’acte de vente.

Assainissement collectif : raccordement et contrôle

L’obligation de raccordement

L’article L.1331-1 du Code de la santé publique rend le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte obligatoire dans un délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau. Des prolongations et des exonérations existent, encadrées par arrêté interministériel.

Un immeuble raccordable mais non raccordé se trouve donc en infraction, indépendamment de toute vente. C’est une situation que révèle parfois un contrôle demandé au moment d’une mutation.

Un certificat de conformité est-il obligatoire pour vendre ?

Pas au niveau national. Aucun texte général n’impose de joindre un certificat de conformité du raccordement à l’acte de vente d’un bien raccordé au réseau public.

Deux nuances méritent d’être connues. La première tient à une obligation ciblée créée par la loi Climat et Résilience et précisée par le décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022, applicable depuis le 1er juillet 2022 sur une liste de communes d’Île-de-France dont les rejets affectent la qualité de l’eau de la Seine ; Marseille n’est pas concernée. La seconde tient au pouvoir des collectivités : une commune peut, par arrêté municipal ou par son règlement de service, exiger un contrôle de raccordement à l’occasion d’une vente.

Sur Marseille, le service d’assainissement collectif est exploité par un délégataire de la Métropole, qui dessert également Allauch, Carnoux-en-Provence, Le Rove, Septèmes-les-Vallons et la zone industrielle de Gémenos. Son règlement prévoit qu’une attestation de situation de l’immeuble au regard du réseau, puis un certificat de conformité du branchement, peuvent être délivrés à l’usager ou à son notaire, notamment en cas de vente. La formulation est permissive : la démarche est courante et outillée, un portail dédié aux notaires existe, mais elle reste facultative.

Comment se déroule un contrôle de raccordement

Le contrôle porte sur la séparation des réseaux et sur la destination réelle des eaux, point qui échappe à l’examen visuel :

• Un test au colorant : un colorant biodégradable est versé successivement sur chaque point d’eau, WC, douche, éviers, pour vérifier que chaque évacuation rejoint bien le réseau d’eaux usées.
• Un test à la fumée : une fumée non toxique est injectée depuis la boîte de branchement pour repérer les raccordements non conformes et vérifier qu’aucune eau pluviale n’arrive au réseau d’eaux usées.
• La vérification de la séparation entre eaux usées et eaux pluviales, cœur du contrôle en système séparatif.
• Une inspection télévisée des canalisations et un test d’étanchéité lorsque des travaux ont été réalisés en partie privée sans autorisation.

Les inversions de branchement sont le défaut le plus fréquent : une machine à laver ou une descente de gouttière raccordée sur le mauvais réseau suffit à rendre le branchement non conforme.

L’assainissement non collectif à Marseille : quelques repères

La révision du zonage d’assainissement du territoire Marseille Provence a donné lieu à un avis de l’autorité environnementale en octobre 2023, qui livre des ordres de grandeur utiles :

• L’assainissement non collectif représente environ 2 % du mode d’assainissement rapporté au total des logements du territoire Marseille Provence, qui regroupe dix-huit communes.
• 12 140 dispositifs autonomes étaient recensés en 2018 sur ce territoire, dont 1 364 non conformes, soit environ 11 %.
• Le taux de raccordement au réseau collectif atteint 94,7 % à l’échelle du territoire, avec de fortes disparités entre communes.

À Marseille, les installations autonomes se concentrent dans les secteurs d’habitat pavillonnaire éloignés du réseau, souvent en position de coteau. Le zonage d’assainissement opposable détermine, parcelle par parcelle, si un bien relève du collectif ou du non collectif. Sa révision fait évoluer plusieurs secteurs marseillais dans les deux sens, du non collectif vers le collectif et inversement. Vérifier le zonage applicable à l’adresse est donc le premier réflexe, avant même de commander un contrôle.

Préparer le contrôle

Quelques éléments réunis en amont évitent une visite pour rien :

• Le plan de l’installation ou, à défaut, le repérage des regards, de la fosse et de la zone d’épandage.
• Les bons de vidange de la fosse et les factures d’entretien.
• L’autorisation d’installation délivrée lors de la création ou de la réhabilitation du dispositif.
• Le dégagement des regards et des tampons, souvent enterrés sous une terrasse ou une plate-bande.
• Le précédent rapport de visite du SPANC, qui indique ce qui avait déjà été relevé.

FAQ : diagnostic assainissement

Qui réalise le diagnostic assainissement ?

Pour une installation d’assainissement non collectif, le contrôle relève du SPANC de la collectivité compétente. À Marseille, il s’agit du service assuré en régie par la Métropole Aix-Marseille-Provence. Un diagnostiqueur privé ne peut pas délivrer ce document.

Quelle est la durée de validité du diagnostic assainissement ?

Moins de trois ans à la date de signature de l’acte de vente. Le règlement métropolitain fait courir ce délai à compter de la date de la visite.

Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour une location ?

Non. L’article L.1331-11-1 du Code de la santé publique vise la vente. Le propriétaire bailleur reste tenu de fournir un logement dont l’installation fonctionne et ne présente pas de risque sanitaire.

Peut-on vendre avec une installation non conforme ?

Oui. La vente n’est pas bloquée. L’acquéreur dispose d’un délai d’un an après l’acte pour faire réaliser les travaux de mise en conformité, et le sujet se traite dans la négociation du prix.

Qui paie le contrôle ?

Le vendeur, lorsque aucun rapport de moins de trois ans n’existe. Les travaux de mise en conformité relèvent en revanche de l’acquéreur après la vente, sauf accord contraire entre les parties.

Faut-il un certificat de conformité si le bien est raccordé au tout-à-l’égout ?

Aucune obligation nationale ne l’impose. Le notaire ou l’acquéreur peuvent en demander un au service d’assainissement, et certaines collectivités l’exigent par arrêté municipal.

Comment savoir si un bien marseillais est raccordé au réseau ?

Le zonage d’assainissement de la collectivité indique le régime applicable à la parcelle. Une attestation de situation de l’immeuble au regard du réseau peut être demandée au service d’assainissement, généralement par le notaire.

À quelle fréquence l’installation est-elle contrôlée hors vente ?

Selon une périodicité fixée par la collectivité, qui ne peut pas excéder dix ans. Le règlement métropolitain retient dix ans jusqu’à 20 équivalents-habitants et cinq ans au-delà.

Préparer votre vente avec Jaoui Diagnostics

Nous établissons les diagnostics obligatoires du dossier de diagnostic technique pour les biens marseillais et vous orientons sur le volet assainissement : identification du régime applicable à la parcelle, état des lieux préalable de l’installation autonome avant le passage du SPANC, et préparation du contrôle de raccordement lorsque le notaire le demande.

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