DPE à Marseille (diagnostic de performance énergétique)

Le diagnostic de performance énergétique chiffre la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre, puis les traduit en une lettre de A à G. À Marseille, il conditionne la mise en vente et la mise en location, et il décide depuis 2025 du droit même de louer certains logements. Sa méthode de calcul a encore changé au 1er janvier 2026.

Ce que mesure le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic évalue deux grandeurs distinctes. La consommation d’énergie primaire du logement, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an, couvre le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, la ventilation et l’éclairage. Les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kilogrammes de CO₂ équivalent par mètre carré et par an, dépendent de l’énergie utilisée.

Chacune de ces deux grandeurs donne une lettre. L’étiquette finale affichée sur le document est la plus mauvaise des deux. Un logement très bien isolé mais chauffé au fioul se retrouve donc pénalisé par son étiquette climat, quelle que soit la qualité de son enveloppe.

Depuis le 1er juillet 2021, le calcul ne repose plus sur les factures des occupants mais sur les caractéristiques physiques du bâtiment. Deux occupants aux habitudes opposées obtiennent la même note pour le même logement.

Dans quels cas il est exigé

• Vente d’un logement ou d’un bâtiment : le diagnostic doit exister avant la publication de l’annonce, puis être annexé à la promesse et à l’acte authentique.
• Location d’un logement à usage de résidence principale, vide ou meublée : il est remis au locataire avec le dossier de diagnostic technique, à la signature du bail.
• Construction neuve : un diagnostic est établi à l’achèvement des travaux.

Toute annonce, en vente comme en location, doit afficher les deux étiquettes en couleur et lisiblement, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles d’énergie avec l’année de référence des prix. Les logements classés F et G doivent porter la mention signalant une consommation énergétique excessive.

Les cas d’exemption

Quelques biens échappent à l’obligation. Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m². Les constructions provisoires prévues pour une durée d’usage limitée. Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne demandent que peu d’énergie pour le confort des occupants. Les lieux de culte et certains monuments historiques classés ou inscrits. Les logements occupés moins de quatre mois par an entrent également dans les exceptions.

La méthode de calcul

Le calcul suit la méthode dite 3CL, commune à tous les diagnostiqueurs. Elle décrit le logement comme un système physique et simule sa consommation sur une année type.

L’enveloppe du bâtiment

• Nature et épaisseur des murs, présence et type d’isolation rapportée.
• Toiture ou plancher haut, plancher bas et locaux non chauffés attenants.
• Menuiseries : simple, double ou triple vitrage, matériau du châssis, présence de volets.
• Ponts thermiques et déperditions aux jonctions entre parois.

Les équipements

• Générateur de chauffage, son énergie, son rendement, sa date d’installation, son mode d’émission.
• Production d’eau chaude sanitaire et sa distribution.
• Ventilation, du simple défaut d’entrées d’air à la ventilation double flux.
• Refroidissement, éclairage, et production d’électricité sur place le cas échéant.

Quand une caractéristique n’est pas justifiée par un document, la méthode impose une valeur par défaut, volontairement défavorable. Fournir les factures de travaux, les fiches techniques des équipements et les attestations d’isolation change donc directement le résultat.

Ce qui change au 1er janvier 2026

Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9 pour les diagnostics établis à compter du 1er janvier 2026. Ce coefficient traduit la quantité d’énergie primaire nécessaire pour livrer un kilowattheure d’électricité au compteur ; sa baisse reflète l’évolution du mix électrique français.

La conséquence est directe. À caractéristiques identiques, un logement chauffé à l’électricité voit sa consommation d’énergie primaire affichée baisser d’environ un cinquième. Une partie du parc chauffé par convecteurs ou par pompe à chaleur gagne une lettre, sans le moindre travaux. Les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois ne sont pas concernés par ce changement.

Un diagnostic réalisé avant le 1er janvier 2026 conserve sa validité et son étiquette. Un propriétaire de logement électrique classé F ou G a intérêt à faire établir un nouveau diagnostic avant de mettre son bien en location, plutôt que de s’appuyer sur un document antérieur.

Durée de validité et diagnostics périmés

Un diagnostic établi depuis le 1er juillet 2021 vaut dix ans. Les diagnostics antérieurs ont été frappés de caducité par étapes : ceux réalisés entre 2013 et 2017 ne valent plus depuis le 1er janvier 2023, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 depuis le 1er janvier 2025.

En 2026, la règle se résume donc simplement : tout diagnostic antérieur au 1er juillet 2021 est périmé. Vendre ou louer avec un tel document revient à ne pas en avoir.

La validité n’empêche pas de refaire le diagnostic plus tôt. Des travaux d’isolation, un changement de chauffage ou le remplacement des menuiseries modifient le résultat et justifient une nouvelle visite.

Un document opposable

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic n’a plus valeur de simple information. Il est opposable, au même titre que les autres diagnostics du dossier technique. L’acquéreur ou le locataire qui démontre une erreur peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur, et demander réparation du préjudice.

Les recommandations de travaux figurant dans le rapport, elles, restent indicatives. Elles n’engagent personne à les réaliser.

L’opposabilité explique pourquoi la préparation de la visite compte. Un diagnostic établi sans accès aux combles, sans justificatif d’isolation et sans documentation du système de chauffage repose sur des valeurs par défaut, ce qui dégrade la note et expose ensuite à la contestation.

Le calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a inscrit la performance énergétique parmi les critères du logement décent. L’application se fait par paliers.

L’interdiction vise les nouveaux contrats et les renouvellements. Un bail en cours signé avant l’échéance se poursuit jusqu’à son terme. Un locataire logé dans un bien devenu indécent peut demander au bailleur la mise en conformité et, à défaut, saisir le juge.

Quand un audit énergétique s’ajoute au diagnostic

La vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation en monopropriété impose un audit énergétique réglementaire au-delà d’un certain niveau de consommation. Le calendrier suit les classes.

• Classes F et G : depuis le 1er avril 2023.
• Classe E : depuis le 1er janvier 2025.
• Classe D : à compter du 1er janvier 2034.

L’audit va plus loin que le diagnostic. Il décrit l’état du bâti, propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés, l’un par étapes et l’autre en une seule opération, et indique les aides mobilisables. Il est remis dès la première visite du bien par un acquéreur potentiel. Les logements en copropriété ne sont pas concernés par cette obligation, qui vise le bâtiment entier.

Le diagnostic collectif en copropriété

Les bâtiments d’habitation collective doivent disposer d’un diagnostic de performance énergétique portant sur l’immeuble entier. L’obligation s’est déployée par paliers selon la taille de la copropriété : depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour ceux de 50 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au plus 50 lots.

Ce diagnostic collectif se renouvelle tous les dix ans, sauf si un audit énergétique a été réalisé entre-temps. Il alimente le projet de plan pluriannuel de travaux et le diagnostic technique global. Pour un copropriétaire, il ne remplace pas le diagnostic individuel de son lot lors d’une vente ou d’une location.

Le déroulé de la visite

Le diagnostiqueur relève sur place l’ensemble des caractéristiques qui entrent dans le calcul. Il mesure les surfaces et les hauteurs, sonde la nature des parois, identifie les menuiseries, photographie les équipements et relève les plaques signalétiques des générateurs. Une caméra thermique ou un endoscope peut compléter l’examen quand la composition d’une paroi n’est pas visible.

Réunir les documents avant la visite améliore la précision du résultat.

• Factures et attestations des travaux d’isolation, avec l’épaisseur et la nature des matériaux.
• Factures d’installation et notices des équipements de chauffage, d’eau chaude et de climatisation.
• Devis ou factures de remplacement des menuiseries, avec le type de vitrage.
• Plans du logement, procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant des travaux sur l’enveloppe ou la chaufferie.
• Diagnostic collectif de l’immeuble, s’il existe.

Tous les volumes doivent être accessibles, y compris les combles, les caves, les locaux techniques et les placards abritant un ballon d’eau chaude.

Comment lire votre diagnostic

La première page porte les deux étiquettes, énergie et climat, et le numéro d’enregistrement à treize caractères attribué lors du dépôt sur l’observatoire de l’ADEME. Ce numéro rend le document vérifiable ; à compter de 2026, un code à scanner facilite ce contrôle.

Viennent ensuite l’estimation des dépenses annuelles d’énergie, avec une fourchette et l’année de référence des prix, puis le descriptif du bâti et des équipements relevés. La partie suivante indique l’indicateur de confort d’été, apprécié de faible à bon, qui pèse sur la lisibilité du document sans entrer dans le calcul de l’étiquette.

La dernière partie liste les recommandations de travaux, classées en deux bouquets, avec des ordres de grandeur de gain. Regardez surtout les valeurs par défaut signalées dans le descriptif : chacune indique un point que le propriétaire n’a pas pu justifier, et donc une marge de progression possible sur un nouveau diagnostic mieux documenté.

Le diagnostic à Marseille

Marseille se situe en zone climatique H3, la plus douce du territoire métropolitain. Cette position modifie l’équilibre du calcul par rapport au nord de la France.

• Les besoins de chauffage sont plus faibles, ce qui limite le poids de l’enveloppe dans la note. À isolation équivalente, un logement marseillais s’en sort mieux qu’un logement lyonnais.
• L’eau chaude sanitaire pèse relativement plus lourd, en particulier dans les petits logements du centre.
• Le confort d’été devient un sujet à part entière. Un dernier étage sous toiture non isolée, exposé plein sud, est signalé comme peu confortable en période chaude.
• Les pompes à chaleur air/air réversibles, très répandues dans le parc marseillais, sont mieux traitées que les convecteurs électriques anciens. Leur documentation technique mérite d’être fournie.
• Les murs en pierre épais du centre ancien offrent une forte inertie mais restent difficiles à isoler par l’extérieur, notamment sur les façades protégées. Leur relevé exact, épaisseur et nature comprises, évite de les traiter par défaut comme des murs non isolés banals.

La baisse du coefficient de l’électricité au 1er janvier 2026 profite tout particulièrement au parc marseillais, où le chauffage électrique et les pompes à chaleur sont majoritaires dans les immeubles construits après 1970.

Le cas des logements de 40 m² et moins

La méthode de calcul pénalisait mécaniquement les petites surfaces, parce que la consommation d’eau chaude sanitaire, largement indépendante de la taille du logement, était rapportée à un nombre réduit de mètres carrés. Un arrêté du 25 mars 2024 a corrigé cet effet en révisant les seuils des étiquettes pour les logements dont la surface de référence n’excède pas 40 m², à compter du 1er juillet 2024.

Les diagnostics de petites surfaces établis entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024 peuvent faire l’objet d’une attestation qui substitue la nouvelle étiquette à l’ancienne, sans nouvelle visite. Le sujet touche directement Marseille, où les studios et les deux-pièces pèsent lourd dans le parc locatif du centre.

Questions fréquentes

Puis-je vendre sans diagnostic de performance énergétique ?

Non. Le document doit exister avant la diffusion de l’annonce et être annexé aux actes. Son absence expose le vendeur à voir sa responsabilité engagée par l’acquéreur, qui peut demander réparation ou, selon les cas, une réduction du prix.

Mon diagnostic date de 2019, est-il encore valable ?

Non. Les diagnostics établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne valent plus depuis le 1er janvier 2025. Un nouveau diagnostic est nécessaire.

Puis-je contester le résultat ?

Oui. Adressez d’abord vos observations au diagnostiqueur, pièces justificatives à l’appui, en demandant une révision. Le document étant opposable, un désaccord persistant peut se régler devant le juge, éventuellement après une contre-visite par un autre professionnel certifié.

Un logement classé G peut-il encore être vendu ?

Oui. L’interdiction porte sur la location, pas sur la vente. La vente d’une maison individuelle classée G impose en revanche un audit énergétique remis dès la première visite.

Le locataire en place dans un logement classé G doit-il partir ?

Non. Un bail en cours se poursuit. L’interdiction vise la signature d’un nouveau contrat et le renouvellement. Le locataire peut demander au bailleur les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux critères de décence.

Le diagnostic collectif de l’immeuble dispense-t-il du diagnostic individuel ?

Non. Le diagnostic collectif porte sur le bâtiment et sert la copropriété dans sa programmation de travaux. La vente ou la location d’un lot demande un diagnostic propre à ce lot.

Les travaux d’isolation feront-ils gagner une lettre ?

Cela dépend du point faible du logement. Sur un bien marseillais chauffé à l’électricité, l’isolation de la toiture et le remplacement du générateur pèsent souvent plus que le changement des fenêtres. Le rapport indique les postes de déperdition les plus importants, ce qui donne l’ordre de priorité.

Faut-il refaire le diagnostic après le changement de coefficient de 2026 ?

Aucune obligation. Un diagnostic en cours de validité reste utilisable. Pour un logement chauffé à l’électricité classé F ou G, un nouveau diagnostic peut néanmoins changer la classe et rouvrir la possibilité de louer.

Faire réaliser votre DPE à Marseille

Jaoui Diagnostics réalise le diagnostic de performance énergétique des logements et des immeubles à Marseille et dans les communes voisines, en vente comme en location. Nos diagnostiqueurs sont certifiés et assurés, et les rapports sont enregistrés auprès de l’ADEME.

Le diagnostic peut être commandé seul ou avec les autres pièces du dossier technique, pour une seule visite sur place. Pour organiser l’intervention, contactez-nous par téléphone ou depuis le formulaire de prise de rendez-vous.