Diagnostic ERP à Marseille

Le diagnostic ERP, dont le nom légal est état des risques, informe l’acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers et technologiques auxquels un bien est exposé. Il est obligatoire pour toute vente et toute location d’un bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques ou par un zonage réglementaire. Jaoui Diagnostics établit ce document à Marseille et en région PACA.

Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?

L’état des risques recense, pour une adresse donnée, les zonages réglementaires qui la concernent. Il ne décrit pas l’état du bâtiment : il reporte ce que disent les documents publics, plans de prévention, arrêtés préfectoraux et cartographies nationales. Le document est daté, signé, et remis avec ses annexes cartographiques.

Le sigle ERP est un usage commercial. Le Code de l’environnement parle d’état des risques, et l’administration désigne l’ensemble du dispositif sous le nom d’Information des Acquéreurs et des Locataires (IAL).

ERNT, ERNMT, ESRIS, ERP : pourquoi tant de noms ?

Le document a changé d’intitulé à chaque élargissement de son périmètre. L’ERNT visait les risques naturels et technologiques, l’ERNMT y a ajouté les risques miniers, l’ESRIS a intégré la sismicité et le radon, puis l’usage a retenu ERP pour « état des risques et pollutions ». Ces appellations désignent le même document ; seule celle du code, état des risques, a une valeur juridique.

ERRIAL n’est pas un nom de document mais le service en ligne de Géorisques qui permet de générer l’état des risques à partir d’une adresse.

Cadre légal de l’état des risques

• L’article L.125-5 du Code de l’environnement fonde l’obligation d’information et fixe la sanction. Sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 intègre les zones soumises à obligation légale de débroussaillement, ajoutées par la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023.
• Les articles L.125-6 et L.125-7 du Code de l’environnement traitent du volet pollution des sols et des secteurs d’information sur les sols.
• Les articles R.125-23 à R.125-27 du Code de l’environnement, issus du décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, définissent le contenu du document et les moments auxquels il doit être communiqué. Ils s’appliquent depuis le 1er janvier 2023.
• La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et Résilience, a réécrit l’article L.125-5 et introduit le recul du trait de côte dans le champ de l’information.

Quels risques sont couverts ?

À ces zonages s’ajoutent, quand ils existent pour le bien : les arrêtés de catastrophe naturelle l’ayant affecté, et les travaux prescrits après une indemnisation pour mouvement de terrain qui n’auraient pas été réalisés.

Qui établit l’état des risques ?

Le vendeur ou le bailleur. C’est la particularité de ce document : contrairement au DPE, au constat amiante, au diagnostic plomb, au gaz ou à l’électricité, aucune certification n’est exigée pour l’établir. Géorisques met à disposition le service ERRIAL, qui produit gratuitement l’état des risques à partir d’une adresse.

Confier ce travail à un diagnostiqueur change trois choses : la lecture des zonages, qui suppose de vérifier la position exacte de la parcelle et pas seulement de la commune ; le rassemblement des annexes cartographiques et des extraits de règlement exigés par l’article R.125-24 ; et la couverture par une assurance de responsabilité civile professionnelle si le document se révèle inexact. C’est le seul apport réel du professionnel sur ce diagnostic, et il vaut mieux le dire que laisser croire à une obligation qui n’existe pas.

Quand faut-il le remettre ?

Le décret du 1er octobre 2022 a déplacé l’information très en amont de la transaction. Depuis le 1er janvier 2023, quatre moments sont encadrés :

1. Dans l’annonce immobilière figure la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».
2. Lors de la première visite, l’état des risques est remis au candidat acquéreur ou locataire. Il doit alors avoir moins de six mois.
3. À la signature de la promesse de vente ou du contrat de location, il est annexé au contrat.
4. À la signature de l’acte authentique, il est de nouveau annexé, actualisé si nécessaire.

Durée de validité et actualisation

La validité est de six mois. Elle s’apprécie à chaque étape : le document remis à la première visite doit avoir moins de six mois, et celui annexé à la promesse ou à l’acte également.

L’article R.125-25 ajoute une exigence distincte du délai : dès lors que les informations ne sont plus exactes à la date de la signature, le document doit être actualisé. Un état des risques encore valable au sens des six mois peut donc devoir être refait si un plan de prévention a été approuvé ou une cartographie révisée entre-temps.

L’information sur les sinistres indemnisés

Le IV de l’article L.125-5 du Code de l’environnement impose une obligation qui ne figure pas dans l’état des risques lui-même : le vendeur ou le bailleur informe par écrit l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre ayant donné lieu à indemnisation au titre de la garantie catastrophes naturelles ou catastrophes technologiques, survenu pendant sa période de propriété ou dont il a été informé.

En cas de vente, cette information est mentionnée dans l’acte authentique. Si des travaux ont été prescrits après une indemnisation pour mouvement de terrain et n’ont pas été réalisés, ils doivent être listés.

Marseille : ce que fait apparaître l’état des risques

Sismicité

Marseille est classée en zone de sismicité 2, qualifiée de faible dans le zonage national. Ce classement dépasse le seuil de déclenchement de l’information : l’état des risques est donc dû sur l’ensemble de la commune, y compris pour un bien situé hors de tout plan de prévention.

Radon

Le potentiel radon n’est pas uniforme sur la commune. Les données publiées par Géorisques classent les arrondissements ainsi :

Aucun arrondissement marseillais n’est en catégorie 3. Le radon ne déclenche donc pas l’obligation d’information à Marseille, ce qui n’empêche pas de le mentionner pour situer le bien.

Plans de prévention des risques applicables à Marseille

Le règlement du PPRIF s’applique à l’ensemble du territoire communal. Les autres plans découpent la commune en secteurs : la position exacte de la parcelle détermine l’aléa retenu, et c’est ce point que le document doit établir sans ambiguïté.

La présence éventuelle d’un plan de prévention des risques technologiques sur une adresse se vérifie sur Géorisques, plusieurs établissements classés étant implantés dans le département.

Retrait-gonflement des argiles : nouvelle carte au 1er juillet 2026

L’arrêté du 9 janvier 2026, qui modifie l’arrêté du 22 juillet 2020, refond la cartographie nationale de l’exposition au retrait-gonflement des argiles. La nouvelle carte s’applique depuis le 1er juillet 2026 et étend la part du territoire métropolitain classée en exposition moyenne à forte, qui passe d’environ 48 % à environ 55 %.

Un état des risques établi avant cette date peut donc être encore dans ses six mois et pourtant ne plus refléter le zonage applicable. Sur une maison marseillaise fondée sur des terrains argileux, c’est le point à vérifier avant la signature.

Sites et sols pollués

Les secteurs d’information sur les sols des Bouches-du-Rhône ont été arrêtés par le préfet le 26 novembre 2018, liste complétée par un arrêté du 16 octobre 2019 et révisée chaque année. Marseille compte plusieurs de ces secteurs, hérités d’activités industrielles et portuaires anciennes, notamment dans les quartiers nord et le long de la façade portuaire.

Catastrophes naturelles

La base nationale GASPAR recensait, à la date de rédaction, une cinquantaine d’arrêtés de catastrophe naturelle concernant la commune de Marseille depuis 1982. Ils portent sur quatre familles d’événements : inondations et coulées de boue, sécheresse, mouvements de terrain et tempête. Ce sont ces arrêtés qui doivent être listés dans le document lorsqu’ils ont affecté le bien.

Sanctions en cas d’absence ou d’état des risques erroné

Le V de l’article L.125-5 du Code de l’environnement est explicite : l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. La sanction ne joue pas automatiquement ; elle suppose une action et l’appréciation du juge.

Le volet pollution des sols obéit à un régime distinct. L’article L.125-7 prévoit que si une pollution rend le terrain impropre à sa destination, l’acquéreur peut, dans un délai de deux ans à compter de la découverte, demander la résolution du contrat, une diminution du prix, ou la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût n’est pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Un document établi à partir d’une simple recherche par commune, sans vérification de la position de la parcelle, expose au même risque qu’un document absent : l’information délivrée est inexacte.

Les autres diagnostics à prévoir

L’état des risques ne voyage jamais seul. Il rejoint le dossier de diagnostic technique, dont la composition dépend du bien et du type de transaction :

FAQ : diagnostic ERP

Qui doit remplir l’état des risques et pollutions ?

Le vendeur ou le bailleur. Aucune certification n’est requise et le document peut être généré gratuitement sur ERRIAL, le service en ligne de Géorisques.

Comment obtenir un état des risques gratuitement ?

En saisissant l’adresse du bien sur le service ERRIAL de Géorisques. Le document produit doit ensuite être daté, signé, et complété par les annexes cartographiques et les informations sur les sinistres indemnisés.

Quelle est la différence entre ERP, ERNT, ERNMT et ESRIS ?

Ce sont les appellations successives du même document, au fur et à mesure de l’élargissement de son périmètre. Le terme légal actuel est « état des risques ».

Combien de temps l’état des risques est-il valable ?

Six mois, appréciés à la première visite comme à la signature. Il doit en outre être actualisé si un zonage a changé entre-temps, même à l’intérieur de ce délai.

L’état des risques est-il obligatoire pour une location ?

Oui, dans les mêmes conditions que pour une vente. Il est remis dès la première visite et annexé au contrat de location.

Comment savoir si un bien marseillais est en zone inondable ?

En consultant Géorisques à l’adresse du bien et, pour le détail du règlement applicable, le plan de prévention des risques d’inondation concerné. Le zonage se lit à la parcelle, pas à la commune.

Faut-il refaire l’état des risques si la vente traîne ?

Oui dès que le document dépasse six mois à la date de la signature, et dès qu’un zonage applicable au bien a été modifié. La révision de la cartographie du retrait-gonflement des argiles applicable au 1er juillet 2026 illustre ce second cas.

Établir votre état des risques avec Jaoui Diagnostics

Nous établissons l’état des risques à la parcelle, avec les extraits de plans et de règlements exigés par l’article R.125-24, pour les biens situés à Marseille et en région PACA. Le document est repris lorsque le zonage évolue entre la promesse et l’acte.

Contactez-nous pour vérifier les zonages applicables à votre adresse et constituer le dossier de diagnostic technique.