Diagnostic loi Boutin à Marseille

Le mesurage loi Boutin chiffre la surface habitable d’un logement mis en location. Cette surface doit figurer dans le contrat de location. À Marseille, où une part importante du parc locatif privé se situe dans du bâti ancien souvent redécoupé, l’écart entre la surface annoncée et la surface réelle est une source de litige fréquente entre bailleurs et locataires.

Ce que dit la loi Boutin

La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, portée par Christine Boutin, a ajouté la surface habitable à la liste des mentions obligatoires du contrat de location. Avant elle, seule la vente d’un lot de copropriété obligeait à chiffrer une surface, par la loi Carrez. Le locataire, lui, signait sur une surface déclarée sans méthode imposée.

Depuis, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 exige que le bail précise la consistance, la destination et la surface habitable de la chose louée. Le texte renvoie à la définition du Code de la construction et de l’habitation, ce qui ferme la porte aux calculs maison.

L’obligation vise les baux d’habitation soumis à la loi de 1989, c’est-à-dire les locations vides de résidence principale. Elle s’étend aux locations meublées de résidence principale, l’article 3 faisant partie des dispositions rendues applicables aux meublés.

Comment se définit la surface habitable

L’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, ancien article R. 111-2, définit la surface habitable comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres.

Le même texte écarte une liste de volumes, quelle que soit leur qualité d’aménagement.

• Combles non aménagés, caves, sous-sols et remises.
• Garages, terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs au logement.
• Vérandas et volumes vitrés.
• Locaux communs et autres dépendances du logement.
• Toute partie de local d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Cette liste explique l’écart avec la surface Carrez. Un logement dont les combles sont bruts, avec une cave et une véranda, affiche une surface habitable nettement inférieure à sa surface privative au sens de la loi Carrez.

Le déroulé de l’intervention

Le relevé se fait logement occupé ou vide, pièce par pièce. Le diagnostiqueur utilise un télémètre laser pour les longueurs et les hauteurs, un mètre ruban pour les points inaccessibles au laser.

1. Contrôle des hauteurs sous plafond, pour délimiter les zones sous 1,80 m, notamment sous les rampants et sous les mezzanines.
2. Mesure au nu intérieur des murs finis, plinthes et doublages amovibles non compris.
3. Découpage des pièces non rectangulaires en figures simples, puis addition.
4. Retrait des emprises exclues : cloisons, gaines, marches, cages d’escalier, embrasures.
5. Mise à l’écart des volumes exclus par le texte : cave, véranda, balcon, combles non aménagés.
6. Établissement d’une attestation avec le détail par pièce et un croquis coté.

Pour que le relevé soit exploitable, tous les volumes doivent être accessibles le jour de la visite, y compris les rangements et les pièces encombrées. Un logement meublé se mesure sans difficulté, les meubles ne modifiant pas la surface au sol.

Comment lire l’attestation de surface habitable

L’attestation indique l’adresse, la désignation du logement, la date de la visite et l’identité du professionnel. Le tableau détaille chaque pièce, avec sa surface retenue et, le cas échéant, la surface écartée avec son motif.

Trois vérifications valent d’être faites avant de rédiger le bail. Le détail par pièce doit correspondre à ce que le locataire va occuper. Les motifs d’exclusion doivent être lisibles, par exemple « hauteur inférieure à 1,80 m » ou « véranda ». Le total doit être reporté au contrat sans arrondi.

Le chiffre reporté au bail ne se confond pas avec la surface indiquée dans l’annonce, ni avec celle du diagnostic de performance énergétique, qui repose sur une surface de référence propre à sa méthode de calcul.

Durée de validité et cas de renouvellement

Aucune durée n’est fixée par la loi. L’attestation reste valable tant que le logement n’a pas été modifié. Elle sert pour les locataires successifs, sans nouveau relevé à chaque changement.

Un nouveau mesurage devient nécessaire après des travaux qui touchent à la surface.

• Suppression ou création d’une cloison, ouverture d’une cuisine sur le séjour.
• Aménagement de combles jusqu’alors bruts, création d’une mezzanine.
• Fermeture d’une loggia, transformation d’une pièce en véranda.
• Réunion de deux logements, division d’un grand appartement en plusieurs unités.
• Doublage intérieur des murs lors d’une rénovation thermique, qui réduit la surface au sol.

Erreur de surface : les recours du locataire

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise la suite lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit plus de 5 %, à celle inscrite au bail. Le locataire demande au bailleur une diminution de loyer proportionnelle à l’écart.

Le texte fixe les délais avec précision. À défaut d’accord entre les parties, ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de cette même demande.

La diminution acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande intervient plus de six mois après la prise d’effet du contrat, la diminution vaut à compter de la date de la demande.

Un écart de 5 % ou moins n’ouvre aucun droit. À l’inverse, une surface réelle supérieure à la surface annoncée ne donne au bailleur aucun droit à réévaluation du loyer.

Surface absente du bail : ce que peut faire le locataire

Lorsque la surface habitable ne figure pas au contrat, l’article 3 de la loi de 1989 ouvre une procédure distincte. Le locataire dispose d’un mois à compter de la prise d’effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat. À défaut de réponse dans le mois ou en cas de refus, il peut saisir la juridiction compétente dans les trois mois suivant la mise en demeure.

Faire mesurer avant la rédaction du bail évite cette séquence. Le chiffre est alors disponible au moment de la signature, comme les diagnostics annexés.

Qui peut réaliser le mesurage

La loi n’impose pas de certification pour le mesurage de la surface habitable, contrairement au diagnostic de performance énergétique ou au repérage amiante. Un bailleur peut donc mesurer lui-même son logement.

La responsabilité suit toutefois celui qui mesure. Un bailleur qui se trompe seul supporte seul la diminution de loyer et son effet rétroactif à la date du bail. Quand le relevé a été confié à un professionnel assuré, le bailleur dispose d’un recours contre lui et contre son assurance de responsabilité civile professionnelle. Sur un bail de longue durée, l’écart financier n’est pas neutre.

La surface habitable et les autres obligations du bailleur

La surface habitable sert de référence à plusieurs règles qui dépassent la seule mention au bail.

• Décence du logement : le décret du 30 janvier 2002 exige au moins une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³.
• Encadrement et référence de loyer : les loyers de référence s’expriment en euros par mètre carré de surface habitable dans les communes concernées.
• Décence énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les logements classés F suivront en 2028, les E en 2034.
• Autorisation préalable de mise en location : dans les secteurs concernés, le dossier déposé décrit le logement et sa surface.

Le mesurage n’entre pas dans le dossier de diagnostic technique annexé au bail. Ce dossier réunit le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements d’avant 1949, l’état des risques, et les états des installations intérieures de gaz et d’électricité lorsqu’elles ont plus de quinze ans. La surface habitable, elle, s’écrit dans le contrat lui-même.

Louer à Marseille : ce qui change la donne

Le parc locatif marseillais présente plusieurs particularités qui pèsent sur le mesurage.

• Le centre ancien concentre des immeubles antérieurs à 1949, souvent redécoupés en petits logements. Les plans d’origine ne correspondent plus à l’état réel, ce qui rend le relevé sur place indispensable.
• Les derniers étages et les entresols présentent des hauteurs sous plafond inégales. Une partie de la surface au sol passe alors sous le seuil de 1,80 m.
• Les loggias fermées des résidences des années 1960 et 1970 sont fréquemment intégrées au séjour par les occupants, sans que cela change leur qualification au regard de la surface habitable.
• La Métropole Aix-Marseille-Provence a instauré une autorisation préalable de mise en location dans certains secteurs marseillais, parmi lesquels Noailles et Belle de Mai, dans le cadre de sa stratégie de lutte contre l’habitat indigne. Un dossier complet et une surface fiable facilitent la démarche.
• Les petites surfaces destinées aux étudiants, nombreuses autour des campus et du centre, se situent souvent près du seuil de décence de 9 m². Un mesurage précis évite de louer un bien qui n’y répond pas.

Questions fréquentes

Le diagnostic loi Boutin est-il obligatoire pour une location meublée ?

Oui, dès lors que le logement meublé est la résidence principale du locataire. L’article 3 de la loi de 1989, qui porte la mention de la surface habitable, fait partie des dispositions applicables aux meublés.

Et pour une location saisonnière ou une résidence secondaire ?

Non. Ces contrats ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989. La mention de la surface habitable n’y est pas imposée, ce qui n’empêche pas de la renseigner.

La surface Carrez peut-elle être reprise dans le bail ?

C’est une pratique risquée. Les deux méthodes n’excluent pas les mêmes volumes. Reporter une surface Carrez au bail revient souvent à annoncer plus de mètres carrés que la surface habitable réelle, et donc à exposer le bailleur à une demande de diminution de loyer.

Le balcon compte-t-il dans la surface habitable ?

Non. Balcons, terrasses, loggias et vérandas sont écartés par le Code de la construction et de l’habitation. Ils peuvent être décrits séparément dans le bail comme annexes du logement.

Faut-il refaire le mesurage à chaque nouveau locataire ?

Non, tant que le logement n’a pas été modifié. La même attestation sert pour les baux successifs.

Que se passe-t-il si la surface réelle est supérieure à celle du bail ?

Le bailleur ne peut pas réclamer de complément de loyer en cours de bail sur ce fondement. Le locataire, lui, n’a rien à demander. L’écart reste sans effet juridique.

La surface du DPE et la surface Boutin doivent-elles être identiques ?

Pas nécessairement. Le diagnostic de performance énergétique s’appuie sur une surface de référence définie par sa propre méthode de calcul, qui peut intégrer des volumes chauffés écartés de la surface habitable. Un écart entre les deux documents n’est pas en soi une anomalie, mais il mérite d’être expliqué.

Le locataire peut-il faire mesurer le logement de son côté ?

Rien ne l’en empêche. C’est même la démarche habituelle avant une demande de diminution de loyer : le locataire produit un relevé contradictoire à l’appui de sa demande.

Faire réaliser votre mesurage loi Boutin à Marseille

Jaoui Diagnostics réalise le mesurage de la surface habitable des logements mis en location à Marseille et dans les communes voisines, du studio au grand appartement redécoupé. L’attestation remise détaille les surfaces pièce par pièce, avec les motifs d’exclusion et un croquis coté.

Le mesurage peut être commandé seul ou avec les diagnostics du dossier technique de location, pour une seule visite. Pour convenir d’un rendez-vous, contactez-nous par téléphone ou depuis le formulaire en ligne.