Diagnostic loi Carrez à Marseille

Le mesurage loi Carrez chiffre la surface privative d’un lot de copropriété avant sa vente. À Marseille, il concerne autant les appartements du centre ancien que les résidences des années 1960 des quartiers sud, les locaux professionnels et les pavillons vendus en copropriété horizontale. La surface écrite dans l’acte engage le vendeur : si elle est supérieure à la réalité de plus d’un vingtième, l’acquéreur peut demander une baisse du prix.

Ce que dit la loi Carrez

La loi Carrez a été votée le 18 décembre 1996 sur un rapport du député Gilles Carrez. Elle a ajouté un article 46 à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Avant elle, la surface annoncée reposait sur la seule déclaration du vendeur, sans méthode commune : deux appartements identiques pouvaient être commercialisés avec des surfaces écartées de plusieurs mètres carrés selon que le balcon, la mezzanine ou les cloisons étaient comptés.

Le texte impose deux choses au vendeur. La superficie privative du lot doit figurer dans la promesse de vente, dans le compromis et dans l’acte authentique. Cette superficie doit être calculée selon la méthode fixée par le décret du 23 mai 1997, la même pour tout le monde.

La loi ne s’applique qu’aux biens placés sous le statut de la copropriété. Une maison individuelle vendue seule, sur son propre terrain, n’est pas concernée. Un pavillon intégré à une copropriété horizontale l’est.

Quels lots sont concernés, lesquels ne le sont pas

Le mesurage vise les lots vendus, quelle que soit leur destination : logement, bureau, boutique, atelier. Trois catégories échappent à l’obligation de mention.

• Les caves, garages et emplacements de stationnement, même lorsqu’ils forment un lot distinct.
• Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m². Une chambre de service de 7 m² vendue seule sort du dispositif ; la même chambre vendue avec l’appartement principal entre dans le calcul d’ensemble.
• Les maisons individuelles qui ne relèvent pas du statut de la copropriété, ainsi que les terrains à bâtir.

Le seuil de 8 m² s’apprécie lot par lot. Sur un immeuble ancien du centre de Marseille où les combles ont été divisés en petites chambres, cette règle joue souvent.

Comment se calcule la surface privative

Le décret du 23 mai 1997 définit la superficie privative comme celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m sont écartées.

Deux conditions se cumulent donc pour qu’une surface compte : le local doit être clos et couvert, et la hauteur sous plafond doit atteindre 1,80 m.

Deux points surprennent souvent les vendeurs. Les combles non aménagés entrent dans la surface Carrez dès lors qu’ils sont clos, couverts et hauts d’au moins 1,80 m, alors qu’ils sont exclus de la surface habitable au sens de la loi Boutin. Un sous-sol aménagé qui n’est ni une cave ni un garage se compte lui aussi.

Cas particuliers rencontrés sur le terrain

• Véranda : elle compte si elle est fermée, couverte et haute de 1,80 m au moins. Une pergola ou une avancée simplement vitrée sur trois côtés ne remplit pas la condition.
• Mezzanine : elle se compte si le plancher est fixe et si la hauteur libre au-dessus atteint 1,80 m. La hauteur sous la mezzanine s’apprécie de la même façon.
• Combles sous pente : seule la bande de plancher où la hauteur atteint 1,80 m est retenue. Le diagnostiqueur trace la ligne de 1,80 m au sol avant de mesurer.
• Placard : un placard intégré dont le sol est de plain-pied avec la pièce compte. Un placard logé dans l’épaisseur d’un mur ou dont le seuil est surélevé par une marche ne compte pas.
• Trémie d’escalier : la surface au sol occupée par l’escalier et sa cage est retirée, à chaque niveau desservi.
• Cheminée et poteau porteur : leur emprise au sol est déduite comme celle d’un mur.

Le déroulé de l’intervention

Le mesurage se fait sur place, pièce par pièce. Le diagnostiqueur travaille au télémètre laser, complété d’un mètre ruban pour les points que le laser ne peut pas viser, et d’une perche ou d’une mire pour relever les hauteurs sous plafond.

1. Relevé de la hauteur sous plafond de chaque volume, pour écarter d’emblée les zones sous 1,80 m.
2. Mesure des longueurs et largeurs au nu intérieur des murs finis, sans compter les plinthes ni les doublages amovibles.
3. Découpe des pièces de forme irrégulière en rectangles et en triangles, chaque figure étant calculée puis additionnée.
4. Déduction des emprises à retirer : cloisons, gaines, marches, embrasures.
5. Rédaction d’un croquis coté qui accompagne l’attestation et rend le calcul vérifiable.

La durée de la visite dépend du nombre de pièces et de la complexité du plan. Un studio se mesure en quelques dizaines de minutes ; un duplex avec mezzanine et combles demande davantage. Pour que l’intervention soit complète, tous les volumes doivent être accessibles, y compris les rangements, la cave si elle est attachée au lot et les combles.

Comment lire l’attestation de surface

Le document remis reprend l’adresse du bien, l’identification du lot au règlement de copropriété, la date de la visite et l’identité du professionnel. Vient ensuite un tableau qui donne, pièce par pièce, la surface retenue et la surface écartée, puis le total.

Vérifiez trois éléments avant de transmettre l’attestation au notaire. Le numéro de lot doit correspondre à celui du titre de propriété. Les surfaces écartées doivent être motivées, par exemple « hauteur inférieure à 1,80 m » ou « balcon ». Le total doit être repris tel quel dans la promesse, sans arrondi de confort.

L’attestation ne se confond pas avec un plan d’architecte ni avec un bornage. Elle porte sur la surface privative du lot, rien d’autre.

Surface Carrez, surface habitable, surface utile : ne pas les mélanger

Un même appartement affiche donc légitimement plusieurs surfaces différentes. Sur un T3 marseillais avec cave et balcon, l’écart entre surface Carrez et surface habitable atteint parfois plusieurs mètres carrés.

Exemple de mesurage

Prenons un appartement en copropriété composé d’un séjour, de deux chambres, d’une cuisine, d’une salle de bains et d’un balcon.

• Séjour : 5 m x 4 m, soit 20 m².
• Chambre 1 : 3 m x 4 m, soit 12 m².
• Chambre 2 : 2,50 m x 3,50 m, soit 8,75 m².
• Cuisine : 3 m x 2,50 m, soit 7,50 m².
• Salle de bains : 2 m x 1,50 m, soit 3 m².

Le balcon reste en dehors du calcul. Si une partie du logement se trouve sous 1,80 m, sous un rampant par exemple, elle est également retirée. Le total s’établit à 20 + 12 + 8,75 + 7,50 + 3 = 51,25 m². C’est ce chiffre qui sera porté dans l’acte de vente.

Sur ce même bien, un acquéreur qui ferait recontrôler la surface et trouverait 48 m² constaterait un écart supérieur à un vingtième. Il pourrait demander une baisse du prix proportionnelle aux 3,25 m² manquants.

Durée de validité et cas de renouvellement

Aucun texte n’assigne de durée de validité au mesurage loi Carrez. L’attestation reste utilisable tant que la configuration du lot n’a pas bougé. Un nouveau mesurage devient nécessaire dans plusieurs situations.

• Abattage ou création d’une cloison, ouverture d’une cuisine sur le séjour.
• Aménagement de combles, création ou dépose d’une mezzanine.
• Fermeture d’un balcon ou d’une loggia en véranda.
• Réunion de deux lots, division d’un lot en deux, achat d’une partie commune après vote en assemblée générale.
• Doublage intérieur des murs dans le cadre d’une rénovation thermique, qui réduit la surface au sol.

Quand l’attestation date de plusieurs années et que le lot a changé de main entre-temps, un nouveau relevé avant la mise en vente évite d’hériter d’une erreur commise par un précédent intervenant.

Erreur de surface : les recours de l’acquéreur

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre à l’acquéreur une action en diminution du prix lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit plus de 5 %, à celle exprimée dans l’acte. La baisse est proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.

Cette action se prescrit par un an à compter de l’acte authentique. Passé ce délai, l’acquéreur ne peut plus l’exercer, même si l’écart est important. Un écart de 5 % ou moins n’ouvre aucun droit : le seuil fonctionne comme une franchise.

La symétrie n’existe pas. Si la surface réelle dépasse la surface annoncée, le vendeur ne peut réclamer aucun complément de prix.

Quand le mesurage a été confié à un professionnel, le vendeur condamné à restituer une partie du prix se retourne généralement contre lui et contre son assurance de responsabilité civile professionnelle. C’est la raison pratique pour laquelle il vaut mieux faire mesurer que mesurer soi-même : la loi n’impose pas de certification pour le mesurage Carrez, mais un vendeur qui se mesure lui-même porte seul le risque.

Absence de mention de la surface dans l’acte

Le défaut de mention de la superficie dans l’acte authentique ouvre à l’acquéreur une action en nullité de la vente. Elle doit être engagée dans le mois qui suit la signature de l’acte. La nullité disparait si la superficie est régularisée par un acte rectificatif avant l’expiration de ce délai.

Une promesse ou un compromis signé sans mention de la superficie expose à la même difficulté. Faire réaliser le mesurage avant la mise en vente, et non entre le compromis et la signature définitive, évite ce point de blocage chez le notaire.

Le bâti marseillais et le mesurage

Marseille présente des configurations qui compliquent le relevé plus qu’ailleurs.

• Les immeubles anciens du centre, dont le bâti dit « trois fenêtres », comportent des couloirs en enfilade, des alcôves et des épaisseurs de murs irrégulières qui interdisent tout calcul par simple longueur multipliée par largeur.
• Les divisions successives d’appartements bourgeois en plusieurs lots laissent des situations où le plan du règlement de copropriété ne correspond plus à l’état des lieux. Le relevé sur place fait alors seul foi.
• Les derniers étages sous combles et les entresols concentrent les zones sous 1,80 m, avec un effet direct sur le résultat.
• Les loggias fermées après coup dans les résidences des années 1960 et 1970 posent la question de savoir si le volume est réellement clos et couvert, et si la fermeture a été autorisée par la copropriété.
• Les caves voûtées et les remises de rez-de-chaussée du centre ancien, souvent transformées en pièce de vie, demandent d’examiner leur qualification dans le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sont donc utiles au diagnostiqueur. Les tenir à disposition le jour de la visite évite les allers-retours.

Questions fréquentes

Le mesurage loi Carrez est-il obligatoire pour une maison ?

Non, sauf si la maison fait partie d’une copropriété, par exemple un pavillon dans un lotissement soumis au statut de la copropriété horizontale. Une maison individuelle vendue seule y échappe. Rien n’interdit toutefois de faire mesurer le bien : la surface reste une donnée de négociation.

Le balcon compte-t-il dans la surface Carrez ?

Non. Balcons, terrasses et loggias ouvertes sont écartés, faute d’être clos et couverts. Une loggia entièrement fermée par des menuiseries peut changer de qualification, sous réserve que la fermeture soit régulière au regard du règlement de copropriété.

Puis-je mesurer moi-même mon appartement ?

La loi ne l’interdit pas et n’exige pas de certification pour ce mesurage. Le vendeur qui mesure lui-même reste seul responsable d’une erreur, sans possibilité de se retourner vers un tiers assuré.

Que se passe-t-il si la surface réelle dépasse la surface annoncée ?

Rien pour le vendeur : aucun complément de prix ne peut être réclamé. C’est une raison de plus pour ne pas sous-évaluer la surface par prudence.

Faut-il refaire le mesurage à chaque vente ?

Pas si la configuration du lot n’a pas changé et si l’attestation existante est complète et cohérente. Dans la pratique, beaucoup de notaires et d’agences demandent un document récent, établi au nom du vendeur actuel.

La cave et le parking s’ajoutent-ils à la surface Carrez ?

Non. Ces lots sont exclus par le texte. Ils figurent dans l’acte comme lots distincts, avec leur numéro et leurs tantièmes, mais leur surface ne s’ajoute pas à la surface privative du logement.

Quelle différence entre surface Carrez et surface annoncée dans l’annonce immobilière ?

L’annonce reprend le plus souvent la surface Carrez pour un lot de copropriété, mais aucune obligation ne l’impose au stade de la publicité. L’obligation porte sur les documents de vente. Un écart entre l’annonce et l’acte n’emporte pas les mêmes conséquences qu’un écart entre l’acte et la réalité.

Le mesurage Carrez fait-il partie du dossier de diagnostic technique ?

Non. Le dossier de diagnostic technique regroupe le DPE, l’amiante, le plomb, les termites, l’état des installations de gaz et d’électricité, l’état des risques et l’assainissement. Le mesurage Carrez relève d’une obligation distincte, portée par la loi sur la copropriété, et se traduit par une mention dans l’acte.

Faire réaliser votre mesurage loi Carrez à Marseille

Jaoui Diagnostics intervient sur Marseille et ses alentours pour le mesurage des lots de copropriété, du studio au duplex avec combles. Le relevé est effectué au télémètre laser, accompagné d’un croquis coté et d’un détail pièce par pièce, sous couverture d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Le mesurage peut être commandé seul ou avec les autres diagnostics nécessaires à la vente, pour une seule visite sur place. Pour organiser l’intervention, contactez-nous par téléphone ou depuis le formulaire de prise de rendez-vous.