DTG – Diagnostic technique global de la copropriété à Marseille

Le diagnostic technique global dresse l’état d’un immeuble en copropriété et chiffre les travaux à prévoir sur les dix années suivantes. Il est obligatoire dans deux situations précises et facultatif ailleurs, mais la question de sa réalisation doit être posée en assemblée générale. À Marseille, où une partie du parc collectif date d’avant 1949 et où les arrêtés de péril restent nombreux, il sert de base à la programmation des travaux d’un syndicat de copropriétaires.

Ce qu’est le diagnostic technique global

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé le diagnostic technique global pour donner aux copropriétaires une vision d’ensemble de leur immeuble. Avant lui, un syndicat disposait de diagnostics ponctuels sur l’amiante, le plomb ou les installations, sans document unique reliant l’état du bâti, sa performance énergétique et sa capacité financière.

Le cadre est fixé par l’article L731-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le diagnostic porte sur l’immeuble entier et non sur un lot. Son objet n’est pas de constater une conformité à un instant donné, mais de projeter les besoins du bâtiment sur une décennie.

Il se distingue du diagnostic technique de mise en copropriété, du contrôle amiante des parties communes et de l’audit énergétique, qui restent des documents séparés.

Quand le diagnostic est obligatoire

La mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans

Tout immeuble construit depuis plus de dix ans et placé sous le statut de la copropriété doit faire l’objet d’un diagnostic technique global avant la mise en vente des lots. L’objectif est d’informer les premiers acquéreurs de l’état réel du bâtiment qu’ils achètent en indivision forcée. Les modalités ont été précisées par le décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016.

Cette obligation vise en particulier les opérations de division d’immeubles anciens, courantes dans le centre de Marseille, où un immeuble de rapport détenu par un propriétaire unique est découpé en lots pour être revendu.

La demande de l’autorité administrative

L’autorité administrative peut imposer au syndicat la production d’un diagnostic technique global lorsque l’immeuble présente un risque pour la sécurité des occupants ou lorsqu’une procédure relative à l’insalubrité est engagée. Le diagnostic sert alors à mesurer l’ampleur des désordres et le coût des travaux nécessaires. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a réorganisé les polices de la sécurité et de la salubrité des immeubles, aujourd’hui réunies sous la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations.

Dans tous les autres cas

Le diagnostic reste facultatif. Depuis le 1er janvier 2017, le syndic doit néanmoins inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de sa réalisation. Le vote intervient à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, conformément à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Une copropriété peut donc voter contre, mais la question doit avoir été posée et la décision figurer au procès-verbal.

Le contenu réglementaire

L’article L. 731-1 énumère quatre volets, auxquels s’ajoute la partie prospective.

1. Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
2. Un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation.
3. Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
4. Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble, ou un audit énergétique lorsque celui-ci est requis.
5. Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la bonne gestion du bâtiment, en précisant ceux à mener dans les dix prochaines années.

Ce que couvre l’examen des parties communes

• Structure et clos couvert : façades, toiture, planchers, murs porteurs, balcons et garde-corps.
• Circulations communes : hall, cages d’escalier, coursives, sous-sols et locaux techniques.
• Réseaux : colonnes d’eau, évacuations, distribution électrique des parties communes, colonnes montantes de gaz.
• Équipements : chaufferie collective, ventilation, ascenseur, portail, dispositifs de sécurité incendie.
• Traces de désordres : fissures, infiltrations, humidité, corrosion des aciers, dégradation des enduits.

L’état de la situation au regard des obligations légales recouvre notamment les installations de gaz, soumises aux règles techniques et de sécurité de l’arrêté du 2 août 1977, la sécurité des ascenseurs dont le programme de mise en conformité a été engagé par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, ainsi que les dossiers techniques amiante des parties communes et les repérages plomb pour les immeubles antérieurs à 1949.

Diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux et diagnostic collectif

Trois documents se ressemblent et sont souvent confondus. Ils n’ont ni le même déclencheur, ni la même portée.

Le lien entre les trois est direct. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, prévoit qu’un diagnostic technique global en cours de validité et comportant les éléments requis tient lieu de projet de plan pluriannuel de travaux. Une copropriété qui commande un diagnostic technique global complet répond donc, dans le même mouvement, à l’obligation de plan pluriannuel.

Le plan pluriannuel se réactualise tous les dix ans. Le diagnostic de performance énergétique collectif suit le même rythme.

Le déroulé d’un diagnostic technique global

La préparation

Le syndic rassemble les pièces qui décrivent l’immeuble et son histoire : plans, règlement de copropriété et état descriptif de division, carnet d’entretien, contrats de maintenance, rapports de contrôle des ascenseurs et de la chaufferie, diagnostics antérieurs, procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant des travaux, arrêtés éventuels pris sur l’immeuble.

Une réunion avec le conseil syndical fixe le périmètre de la visite et les accès nécessaires. Les copropriétaires sont prévenus des dates, notamment lorsque des parties privatives doivent être visitées pour observer une fissure ou une trace d’infiltration.

La visite technique

Le professionnel parcourt méthodiquement l’immeuble, du sous-sol à la toiture. L’examen est visuel, complété d’outils selon les situations : caméra thermique pour repérer les défauts d’isolation et les ponts thermiques, humidimètre pour objectiver un taux d’humidité, fissuromètre pour caractériser une fissure, mesures d’éclairement et contrôles simples des installations communes. Sur une copropriété de taille importante, la visite se déroule sur plusieurs journées.

Chaque constat est photographié et localisé. L’accompagnement d’un membre du conseil syndical apporte au professionnel l’historique oral du bâtiment : la fuite récurrente sur la colonne, les travaux votés puis abandonnés, l’origine d’une reprise en sous-œuvre.

Le rapport et sa présentation

Le rapport reprend les constats par lot technique, avec pour chacun un niveau de gravité et un horizon d’intervention. Il chiffre les travaux de manière sommaire, à l’échelle d’une estimation de programmation et non d’un devis d’entreprise. Il est présenté à l’assemblée générale qui suit sa remise, ce qui donne aux copropriétaires l’occasion d’interroger directement son auteur.

Comment lire le rapport

Trois lectures sont possibles selon ce que l’on cherche.

• La hiérarchie des urgences : les travaux de sécurité et de conservation du clos et du couvert passent avant les améliorations de confort. Une fissure évolutive en façade ou un garde-corps non conforme relèvent du premier rang.
• Le séquençage sur dix ans : le rapport regroupe les interventions par périodes, ce qui aide à éviter d’ouvrir deux fois le même ouvrage. Reprendre une façade et changer les menuiseries au même moment coûte moins qu’en deux campagnes séparées.
• Les points laissés en réserve : quand un désordre demande une investigation destructive ou une étude de structure, le rapport le signale sans conclure. Ces réserves définissent les études complémentaires à voter.

Les montants indiqués sont des ordres de grandeur destinés à la programmation. Ils ne se substituent pas à une consultation d’entreprises et ils vieillissent avec les prix du bâtiment.

Ce qui se passe après

Le diagnostic n’oblige pas à réaliser les travaux qu’il recommande. Il ouvre une séquence de décision.

1. Présentation du rapport à l’assemblée générale et inscription de ses conclusions au procès-verbal.
2. Vote du plan de travaux retenu, poste par poste, avec les majorités propres à chaque type de décision.
3. Alimentation du fonds de travaux prévu par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Lorsqu’un plan pluriannuel a été adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan, ni à 5 % du budget prévisionnel. À défaut de plan adopté, le minimum reste de 5 % du budget prévisionnel.
4. Mise à jour de la fiche synthétique de la copropriété et du carnet d’entretien.
5. Consultation des entreprises, puis suivi des chantiers par le syndic.

Les conclusions du diagnostic sont communiquées aux futurs acquéreurs dans le cadre de l’information précontractuelle. Un immeuble qui dispose d’un diagnostic clair et d’un plan de financement rassure davantage qu’un immeuble sans document.

Les copropriétés marseillaises

Marseille concentre plusieurs situations où le diagnostic technique global change la trajectoire d’un immeuble.

• Le centre ancien, du Panier à Noailles et à la Belle de Mai, compte un bâti largement antérieur à 1949 : structures en maçonnerie de pierre, planchers bois, colonnes anciennes. Les désordres y sont progressifs et se lisent mal sans examen méthodique.
• L’effondrement de deux immeubles rue d’Aubagne, le 5 novembre 2018, a fait huit morts et déclenché une politique soutenue de repérage de l’habitat dégradé, avec de nombreux arrêtés pris sur des immeubles du centre. Le diagnostic technique global s’inscrit dans cette logique de prévention.
• Les grands ensembles des années 1960 et 1970 arrivent au terme de la durée de vie de leurs équipements : colonnes, ascenseurs, étanchéité de toiture-terrasse, façades en panneaux préfabriqués. Les besoins y sont massifs et demandent d’être étalés.
• Les copropriétés en difficulté font l’objet de dispositifs d’accompagnement portés par la Métropole Aix-Marseille-Provence et l’Agence nationale de l’habitat. Un diagnostic technique global à jour fait partie des pièces attendues dans ces démarches.
• L’exposition maritime accélère la corrosion des aciers dans les bétons et la dégradation des menuiseries sur les immeubles proches du littoral, ce qui décale le calendrier d’entretien par rapport à d’autres villes.

La réalisation de diagnostics immobiliers à Marseille suppose de connaître ces modes constructifs. Un immeuble en pierre du XIXe siècle et une barre en béton des années 1970 ne présentent ni les mêmes pathologies ni les mêmes leviers d’amélioration.

En l’absence de diagnostic

Hors des cas où il est imposé, l’absence de diagnostic technique global n’est pas sanctionnée en tant que telle. Les conséquences sont d’un autre ordre.

• Le syndicat découvre les besoins au moment où le désordre devient visible, donc au stade où l’intervention coûte le plus.
• La copropriété qui n’a pas de projet de plan pluriannuel alors qu’elle y est tenue se met en défaut vis-à-vis d’une obligation distincte, et le fonds de travaux se calcule alors sur le seul budget prévisionnel.
• L’autorité administrative peut demander la production du diagnostic si l’immeuble présente un risque, ce qui replace le syndicat dans l’urgence plutôt que dans la programmation.
• Les acquéreurs et leurs banques lisent l’absence de document comme une incertitude sur les appels de fonds à venir.

Lorsque le diagnostic est imposé et n’a pas été réalisé, la responsabilité du syndic peut être recherchée par le syndicat, au titre du mandat qu’il exerce.

Questions fréquentes

Le diagnostic technique global est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Non. Il l’est pour la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans et lorsque l’autorité administrative le demande. Ailleurs, il est facultatif, mais le syndic doit inscrire la question au vote de l’assemblée générale.

Quelle est sa durée de validité ?

Aucun texte ne fixe de durée. Le rapport projette les travaux sur dix ans, ce qui donne son horizon pratique. Lorsqu’il tient lieu de projet de plan pluriannuel, l’actualisation décennale prévue pour ce plan s’applique.

Quelle différence avec le projet de plan pluriannuel de travaux ?

Le diagnostic technique global décrit l’immeuble et en déduit les travaux à prévoir. Le projet de plan pluriannuel est le document de programmation lui-même, obligatoire pour les immeubles d’habitation de plus de quinze ans. Un diagnostic technique global complet et en cours de validité tient lieu de projet de plan pluriannuel.

Un diagnostic de performance énergétique collectif suffit-il ?

Non. Le diagnostic collectif ne traite que la performance énergétique. Il fait partie du diagnostic technique global mais n’en couvre ni l’état du bâti, ni la conformité réglementaire, ni la programmation des travaux.

Qui vote et à quelle majorité ?

L’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité des voix exprimées des présents, représentés ou ayant voté par correspondance. La décision porte à la fois sur le principe et sur les modalités de réalisation.

Qui peut réaliser un diagnostic technique global ?

Un professionnel disposant des compétences requises et des garanties nécessaires, sans lien de nature à porter atteinte à son impartialité vis-à-vis du syndic, du syndicat ou des entreprises intervenant sur l’immeuble. Le volet énergétique doit être établi par un diagnostiqueur certifié.

Faut-il visiter les parties privatives ?

Le diagnostic porte sur les parties et équipements communs. L’accès à certaines parties privatives est parfois nécessaire pour observer une fissure traversante, une infiltration ou l’état d’une colonne. Les copropriétaires sont sollicités en amont.

Le diagnostic oblige-t-il à voter les travaux ?

Non. Il informe et hiérarchise. Le vote des travaux relève d’une décision distincte de l’assemblée générale, avec les majorités propres à chaque type d’opération.

Faire réaliser le diagnostic technique global de votre copropriété à Marseille

Jaoui Diagnostics accompagne les syndics et les conseils syndicaux marseillais dans la réalisation du diagnostic technique global : recueil documentaire, visite complète de l’immeuble, rapport hiérarchisé et présentation des conclusions en assemblée générale.

Le volet énergétique est réalisé par un diagnostiqueur certifié, et l’ensemble est couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle. Pour étudier le cas de votre copropriété, contactez-nous par téléphone ou depuis le formulaire de prise de rendez-vous.