Diagnostic bruit à Marseille

Le diagnostic bruit, dont le nom réglementaire est état des nuisances sonores aériennes, est obligatoire lors de la vente et de la location d’un bien situé dans une zone de plan d’exposition au bruit d’un aérodrome. La commune de Marseille figure dans le périmètre du plan d’exposition au bruit de l’aéroport Marseille-Provence. Jaoui Diagnostics établit ce document pour les biens concernés à Marseille et en région PACA.

Diagnostic bruit à Marseille : vente et location

Le diagnostic bruit : en bref

Qu’est-ce que le diagnostic bruit ?

L’état des nuisances sonores aériennes informe l’acquéreur ou le locataire que le bien se trouve dans une zone exposée au bruit du trafic aérien. Il ne comporte aucune mesure acoustique : c’est un document déclaratif qui reporte la zone du plan d’exposition au bruit dans laquelle se situe l’immeuble.

Le plan d’exposition au bruit est un document d’urbanisme approuvé par arrêté préfectoral autour des principaux aérodromes. Il découpe le territoire en quatre zones selon le niveau de gêne sonore prévisible, calculé à partir des trajectoires et du trafic à long terme. Il s’impose aux plans locaux d’urbanisme et encadre les constructions futures.

Cadre légal du diagnostic bruit

L’obligation figure à l’article L.112-11 du Code de l’urbanisme. Cet article a été créé par l’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités, dite loi LOM, et s’applique depuis le 1er juin 2020.

On lit fréquemment que le diagnostic bruit découlerait de la loi ELAN de 2018. Ce n’est pas le cas : le texte fondateur est bien la loi d’orientation des mobilités. La direction générale de l’aviation civile a publié un modèle de document accompagné d’une notice explicative.

Le I de l’article vise les immeubles bâtis qui « font l’objet de location ou de vente ». Pour les locations, la notice de la DGAC précise que sont concernées celles relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, c’est-à-dire les locations à usage de résidence principale, vides ou meublées.

Vente ou location : les deux sont concernées

C’est le point sur lequel la plupart des pages consacrées au sujet restent incomplètes. L’état des nuisances sonores aériennes n’est pas réservé à la vente. Un bailleur qui loue un logement situé en zone de PEB doit le remettre au locataire et l’annexer au bail.

Le rapport de présentation du PEB de Marseille-Provence rappelle d’ailleurs que, dans chacune des quatre zones de bruit, le contrat de location d’un immeuble à usage d’habitation doit comporter une clause claire et lisible précisant la zone de bruit concernée.

Quels biens sont concernés à Marseille ?

Le plan d’exposition au bruit de l’aéroport Marseille-Provence a été approuvé par arrêté préfectoral du 4 août 2006, qui a abrogé la décision du 22 avril 1975. Son article 4 énumère les communes couvertes :

Aix-en-Provence, Berre-l’Étang, Cabriès, Châteauneuf-les-Martigues, Cornillon-Confoux, Gignac-la-Nerthe, Istres, Lançon-de-Provence, Marignane, Marseille, Miramas, Les Pennes-Mirabeau, Rognac, Le Rove, Saint-Chamas, Saint-Victoret et Vitrolles.

Marseille figure donc bien dans le périmètre, ce qui surprend souvent compte tenu de la distance à la piste. L’emprise marseillaise se situe sur la frange nord-ouest de la commune, du côté de la chaîne de l’Estaque, et non dans le centre-ville. Le PEB figure en annexe du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire Marseille Provence.

Être dans une commune listée ne suffit pas à déclencher l’obligation : il faut que le bien lui-même se trouve dans l’une des quatre zones. La vérification se fait à l’adresse, pas à la commune.

D’autres aérodromes de la région disposent de leur propre plan d’exposition au bruit, notamment Aix-Les Milles et Le Castellet. Un bien situé hors du périmètre de Marseille-Provence peut relever de l’un d’eux.

Les quatre zones du plan d’exposition au bruit

Les zones sont définies à partir de l’indice Lden, qui pondère les niveaux sonores selon la période de la journée. Les valeurs retenues pour Marseille-Provence sont les suivantes :

La zone D est obligatoire sur le PEB de Marseille-Provence, l’aérodrome relevant de la liste des plateformes visées à l’article 266 septies du code des douanes. C’est elle qui étend le plus largement l’obligation d’information, et qui explique la présence au périmètre de communes éloignées de la piste.

Lorsqu’un bien est à cheval sur deux zones, c’est la zone la plus bruyante qui est retenue dans le document.

Comment savoir si un bien est en zone PEB ?

1. Sur le Géoportail, le service en ligne désigné par la notice de la DGAC, en affichant la couche des plans d’exposition au bruit à l’adresse du bien.
2. En mairie, où le plan d’exposition au bruit est consultable. Cette possibilité doit d’ailleurs être mentionnée dans le document remis.
3. Dans les annexes du plan local d’urbanisme intercommunal, qui reprennent le PEB et son règlement.
4. Auprès de la préfecture des Bouches-du-Rhône, qui publie l’arrêté d’approbation et les cartes associées.

Que contient le document ?

• L’adresse de l’immeuble concerné.
• L’indication claire et précise de la zone du PEB dans laquelle il se situe.
• L’adresse du service en ligne permettant de consulter le plan, c’est-à-dire le Géoportail.
• La mention que le plan d’exposition au bruit est consultable en mairie.

Le document a une valeur indicative. Il informe l’acquéreur ou le locataire ; il ne peut pas être opposé au vendeur ou au bailleur comme une garantie sur le niveau de bruit réellement subi.

Qui établit le diagnostic bruit ?

Le vendeur ou le bailleur, directement. La notice de la DGAC est explicite sur ce point : l’état des nuisances sonores aériennes est établi par le vendeur ou par le bailleur. Aucune certification de diagnostiqueur n’est exigée, contrairement au DPE, à l’amiante, au plomb, au gaz ou à l’électricité.

L’intérêt de le confier à un professionnel tient à la lecture du plan. La limite de zone passe parfois au milieu d’un quartier, et une erreur de zone dans le document produit exactement l’effet que l’obligation d’information visait à éviter. S’y ajoute la couverture par une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Quelle est la durée de validité du diagnostic bruit ?

Aucune durée de validité n’est fixée par l’article L.112-11 ni par la notice de la DGAC. La mention d’une validité de six mois, que l’on rencontre sur plusieurs sites, ne repose sur aucun texte : elle provient d’une confusion avec l’état des risques.

Le document doit refléter le plan d’exposition au bruit en vigueur au jour de la signature. Un PEB révisé rend donc caduc l’état établi sur la base du plan précédent. Celui de Marseille-Provence date de 2006 et n’a pas été remplacé depuis.

Sanctions en cas d’absence

Le III de l’article L.112-11 du Code de l’urbanisme prévoit qu’en cas de manquement, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Le texte ne vise que l’acquéreur ; il ne prévoit pas de sanction équivalente au profit du locataire, ce qui ne dispense pas le bailleur de son obligation.

L’enjeu pratique dépasse la sanction. Un acquéreur qui découvre après coup que son bien est survolé a un motif de contentieux, et le vendeur qui n’a rien signalé se retrouve en position défavorable.

PEB et PGS : deux documents à ne pas confondre

L’aide à l’insonorisation, financée par la taxe sur les nuisances sonores aériennes, suppose deux conditions cumulatives : le logement est dans le périmètre du PGS et il se trouvait hors du PEB en vigueur à la date de son permis de construire.

Ce que le diagnostic bruit ne couvre pas

• Le bruit routier et ferroviaire, traité par les classements sonores des infrastructures terrestres annexés au plan local d’urbanisme.
• L’attestation acoustique des bâtiments d’habitation neufs, remise à l’achèvement des travaux.
• Les troubles de voisinage et les nuisances liées à une activité commerciale, qui relèvent d’autres régimes.
• Les mesures acoustiques in situ, qui peuvent être commandées séparément mais ne font pas partie du document réglementaire.

Tableau : éléments repris dans l’état des nuisances sonores aériennes

FAQ : diagnostic bruit

Le diagnostic bruit est-il obligatoire pour une location ?

Oui. L’article L.112-11 du Code de l’urbanisme vise les immeubles faisant l’objet d’une location ou d’une vente. Le document est annexé au bail pour les locations à usage de résidence principale, vides ou meublées.

Faut-il un diagnostiqueur certifié ?

Non. Le vendeur ou le bailleur peut établir lui-même l’état des nuisances sonores aériennes. Aucune certification n’est prévue par les textes.

Quelle est la durée de validité du diagnostic bruit ?

Aucune durée légale. Le document doit correspondre au plan d’exposition au bruit en vigueur au jour de la signature, et doit être refait si ce plan est révisé.

Tout Marseille est-il concerné ?

Non. La commune figure au périmètre du PEB de Marseille-Provence, mais seuls les biens situés dans l’une des quatre zones du plan sont concernés. La vérification se fait à l’adresse, sur le Géoportail ou en mairie.

Que se passe-t-il si le bien est en zone D ?

La zone D n’interdit pas de construire ni de vendre. Elle impose une isolation acoustique renforcée pour les constructions neuves et déclenche l’obligation d’information à la vente comme à la location.

Le diagnostic bruit prend-il en compte l’autoroute voisine ?

Non. Il ne porte que sur les nuisances sonores aériennes. Le bruit des infrastructures routières et ferroviaires relève du classement sonore annexé au plan local d’urbanisme.

Peut-on obtenir une aide à l’insonorisation ?

Elle dépend du plan de gêne sonore, distinct du PEB, et suppose que le logement soit dans son périmètre tout en étant hors PEB à la date de son permis de construire.

Établir votre diagnostic bruit avec Jaoui Diagnostics

Nous vérifions la position exacte du bien au regard du plan d’exposition au bruit de Marseille-Provence et établissons l’état des nuisances sonores aériennes avec la zone retenue et les références du plan. L’intervention s’intègre au dossier de diagnostic technique préparé pour la vente ou pour le bail.

Contactez-nous pour savoir si votre bien est situé dans le périmètre et pour constituer votre dossier.