Diagnostics obligatoires pour la location à Marseille

La mise en location d’un logement impose d’annexer au bail un dossier de diagnostic technique comprenant plusieurs diagnostics obligatoires.

Les obligations du bailleur ne recopient pas celles du vendeur. La liste des documents est plus courte, mais leurs durées de validité diffèrent, le mesurage n’est pas le même et le classement énergétique conditionne désormais le droit de louer. Cette page décrit ce qu’un propriétaire marseillais doit joindre au contrat de location, ce qu’il doit tenir à disposition sans l’annexer, et ce qui change selon le type de bail.

Quels diagnostics pour louer ?

Le dossier de location peut comprendre : le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb (avant 1949), l’état des installations de gaz et d’électricité de plus de 15 ans, l’état des risques (ERP), le mesurage loi Boutin (surface habitable) et l’état des nuisances sonores aériennes le cas échéant.

Le détail de chaque pièce :

• Le DPE est dû pour tout logement loué à usage d’habitation. Ses étiquettes énergie et climat doivent apparaître dès l’annonce, avec l’indication du montant estimé des dépenses annuelles d’énergie.
• Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Sa durée de validité en location n’est pas celle de la vente.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité et celui de l’installation de gaz sont exigés dès que l’installation a plus de quinze ans. Ils portent sur la sécurité des occupants.
• L’état des risques recense l’exposition de l’adresse aux risques naturels, miniers et technologiques. Il est renouvelé à chaque changement de locataire.
• Le mesurage loi Boutin donne la surface habitable, qui doit figurer dans le bail des locations vides à usage de résidence principale.
• L’état des nuisances sonores aériennes ne concerne que les logements situés dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit d’aérodrome. Autour de l’aéroport Marseille-Provence, plusieurs communes de l’étang de Berre sont couvertes.

Ce que le bail doit contenir

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 fixe l’obligation : le bailleur remet au locataire un dossier de diagnostic technique, annexé au contrat de location lors de sa signature comme lors de son renouvellement. Le locataire doit disposer de ces documents au moment où il s’engage, pas après son entrée dans les lieux.

Un document échappe à cette règle d’annexion : l’amiante. Pour un logement dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le propriétaire fait établir un dossier amiante des parties privatives et le tient à la disposition du locataire, qui peut en demander communication. Le syndic détient de son côté le dossier technique amiante des parties communes.

Le bailleur remet également au locataire, en dehors du dossier de diagnostic technique, une notice d’information sur les droits et obligations des parties, et pour un logement en copropriété les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l’immeuble, à la jouissance et à l’usage des parties privatives et communes.

Location et vente : des obligations qui ne se recouvrent pas

Un propriétaire qui a déjà vendu un bien s’attend souvent à retrouver la même liste. Les écarts sont réels et se paient cher lorsqu’ils sont ignorés.

La différence de mesurage est la source d’erreur la plus fréquente. La superficie Carrez inclut les surfaces d’une hauteur d’au moins 1,80 m sans distinguer leur affectation ; la surface habitable Boutin retranche en plus les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les garages, les terrasses, les balcons, les loggias et les vérandas. Reporter une superficie Carrez dans un bail donne une surface habitable surestimée, que le locataire peut contester.

Durée de validité des diagnostics de location

Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont tous cessé d’être valables : ceux de 2013 à 2017 au 31 décembre 2022, ceux de 2018 au premier semestre 2021 au 31 décembre 2024. Un bailleur qui ressort un DPE de cette période pour un nouveau bail loue sans DPE valide.

DPE et droit de louer : le calendrier des passoires énergétiques

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fait du classement énergétique une condition de mise en location. C’est la principale différence avec une vente, où un mauvais DPE pèse sur le prix mais n’interdit rien.

L’interdiction porte sur les nouveaux contrats et les renouvellements. Un bail en cours conclu avant l’échéance se poursuit jusqu’à son terme, mais le locataire peut demander au bailleur la réalisation des travaux nécessaires pour rendre le logement conforme.

Une évolution récente concerne directement les logements chauffés à l’électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire retenu dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Les logements électriques situés en limite de classe gagnent mécaniquement une étiquette. Un studio marseillais chauffé par convecteurs et classé G avant cette date peut ressortir en F avec un DPE établi aujourd’hui, sans aucun travaux. Refaire un DPE périmé avant de relouer est donc une démarche à examiner avant d’engager une rénovation.

Le calcul du DPE des petits logements a lui aussi été ajusté depuis le 1er juillet 2024, pour corriger la pénalisation des surfaces de 40 m² et moins liée au poids de l’eau chaude sanitaire. Marseille compte beaucoup de studios et de deux-pièces concernés par cette correction.

Le logement décent, au-delà du DPE

Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent : sécurité physique et santé des occupants, absence de risque manifeste, équipements de chauffage, d’alimentation en eau et d’évacuation en état de fonctionnement, surface minimale. Un critère de performance énergétique s’y est ajouté depuis le 1er janvier 2023 : un logement dont la consommation dépasse 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an en France métropolitaine n’est pas décent.

Les états d’installation intérieure de gaz et d’électricité entrent dans cette logique. Une anomalie signalée comme dangereuse dans le rapport ne rend pas le logement automatiquement indécent, mais elle documente un risque que le bailleur connaît désormais. Les anomalies de type danger grave et immédiat relevées sur une installation de gaz entraînent une coupure et l’information de l’opérateur de distribution.

À Marseille, certains secteurs peuvent être soumis à une autorisation préalable de mise en location instaurée par la collectivité, dispositif prévu par le code de la construction et de l’habitation. Cette démarche s’ajoute au dossier de diagnostic technique sans le remplacer. Vérifiez auprès du service compétent si l’adresse de votre logement est concernée.

Quelle est leur utilité ?

Ils informent le locataire sur la performance énergétique et la sécurité du logement. Leur absence peut engager la responsabilité du bailleur.

Un dossier complet protège aussi le propriétaire. L’état des lieux d’entrée et les rapports de diagnostic décrivent ensemble l’état du logement au jour de la remise des clés. En cas de litige sur une installation défectueuse ou sur la surface annoncée, ces documents datés valent preuve. Un bailleur qui a fait relever une anomalie électrique et l’a fait corriger avant l’entrée du locataire dispose d’un dossier difficile à contester.

Ce que risque le bailleur

L’absence du dossier de diagnostic technique n’annule pas le bail, mais elle prive le bailleur de plusieurs protections.

• Sans DPE valide, ou avec un DPE dont le classement se révèle erroné, le locataire peut saisir le juge pour obtenir une diminution du loyer ou des dommages et intérêts.
• Sans CREP dans un immeuble d’avant 1949, le bailleur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur ce point. La présence de plomb accessible engage sa responsabilité, y compris pénale en cas d’atteinte à la santé d’un occupant.
• Une surface habitable annoncée supérieure de plus d’un vingtième à la surface réelle ouvre au locataire le droit de demander une réduction proportionnelle du loyer.
• Louer un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 revient à louer un logement non décent. Le juge peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer.
• Un logement non décent peut aussi conduire l’organisme payeur à suspendre le versement des aides au logement.

Bail vide, meublé, colocation, bail mobilité

Le type de contrat modifie une partie des obligations.

Location vide en résidence principale

Dossier complet, mesurage loi Boutin obligatoire, surface habitable inscrite dans le bail. C’est le cas le plus encadré.

Location meublée en résidence principale

Mêmes diagnostics, mais le mesurage loi Boutin n’est pas exigé. Le logement doit en revanche respecter une surface minimale et comporter la liste d’équipements fixée par décret.

Colocation

Le dossier de diagnostic technique est annexé au bail unique, ou à chacun des baux individuels lorsque la colocation est organisée de cette façon. Chaque colocataire reçoit donc les mêmes documents.

Bail mobilité

Ce contrat court, réservé à un logement meublé et à un locataire en formation, en études, en stage ou en mission temporaire, suppose lui aussi la remise du dossier de diagnostic technique.

Meublé de tourisme

La location saisonnière ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 et n’appelle pas de dossier de diagnostic technique annexé. Le DPE peut toutefois être demandé dans le cadre des démarches d’enregistrement et de changement d’usage, encadrées à Marseille par la Ville.

Comment les obtenir ?

Jaoui Diagnostic réalise tous les diagnostics locatifs en une seule intervention. Nous déterminons la liste applicable à partir de l’année de construction du bâtiment, de l’âge des installations, du type de bail envisagé et de l’adresse.

Pour une visite complète, prévoyez l’accès à toutes les pièces, à la cave et au local technique, ainsi que les documents utiles : date du permis de construire, factures de travaux d’isolation ou de chauffage, dernier rapport d’entretien de chaudière, diagnostics précédents même périmés. Un logement vide se visite plus vite qu’un logement occupé, mais l’intervention est possible dans les deux cas.

Si vous envisagez de vendre plutôt que de louer, les obligations changent : reportez-vous à notre page sur les diagnostics obligatoires pour la vente à Marseille.

Questions fréquentes à Marseille

Quels diagnostics pour louer à Marseille ?

Selon le logement : DPE, plomb, gaz, électricité, ERP, loi Boutin et état des nuisances sonores aériennes le cas échéant. Le dossier amiante des parties privatives est tenu à disposition du locataire lorsque l’immeuble a un permis antérieur à juillet 1997.

Le DPE est-il obligatoire pour la location ?

Oui, et ses étiquettes énergie et climat doivent apparaître dès l’annonce de location, avec le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie.

Le mesurage loi Boutin est-il obligatoire ?

Oui pour les locations vides à usage de résidence principale : la surface habitable doit figurer dans le bail. Il n’est pas exigé pour un meublé.

Puis-je encore louer un logement classé G ?

Non pour un nouveau bail ou un renouvellement : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est pas décent. Un bail signé avant cette date se poursuit jusqu’à son terme. Si le logement est chauffé à l’électricité, un DPE refait après le 1er janvier 2026 peut modifier le classement, du fait du nouveau coefficient de conversion.

Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?

Seul l’état des risques est renouvelé à chaque changement de locataire. Les autres documents sont réutilisables tant qu’ils sont valables et que le logement n’a pas été modifié.

Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour louer ?

Il n’est pas annexé au bail. Pour un immeuble dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997, le propriétaire fait établir le dossier amiante des parties privatives et le communique au locataire qui en fait la demande.

Qui paie les diagnostics en location ?

Le bailleur. Ces frais ne font pas partie des charges récupérables sur le locataire ni des frais que l’agence peut lui facturer.

Un logement loué depuis vingt ans au même locataire est-il concerné ?

Le dossier est remis à la signature et au renouvellement du bail. Un bail à durée déterminée reconduit tacitement entraîne, à chaque échéance, la mise à jour des documents dont la validité est expirée.