Diagnostics obligatoires pour la vente à Marseille

La vente d’un logement nécessite un dossier de diagnostic technique (DDT) regroupant plusieurs diagnostics obligatoires, à annexer à la promesse puis à l’acte de vente.

La composition de ce dossier change d’un bien à l’autre : année de construction, nature du bien, usage, commune. Vendre un studio de 1970 dans le 8e, une maison à Saint-Barnabé ou un local commercial rue Paradis n’appelle pas la même liste. Cette page détaille ce que le vendeur doit fournir à Marseille, quand lancer les interventions, combien de temps chaque rapport reste valable et ce qui se passe lorsqu’une pièce manque.

Quels diagnostics pour vendre ?

Selon le bien, le dossier peut comprendre : le DPE, le constat amiante (permis avant juillet 1997), le constat plomb (avant 1949), l’état des installations de gaz et d’électricité de plus de 15 ans, l’état des risques (ERP), le mesurage loi Carrez (copropriété), l’état termites (zones concernées), l’audit énergétique (logements F et G) et le contrôle d’assainissement non collectif le cas échéant.

Voici ce que recouvre chacun de ces documents.

• Le DPE classe le bien de A à G sur deux étiquettes, énergie et climat. Il est dû pour tout logement, quelle que soit sa date de construction, et il est opposable depuis le 1er juillet 2021 : l’acquéreur peut s’en prévaloir si le classement se révèle faux.
• L’état amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le repérage porte sur les matériaux des listes A et B définies par le code de la santé publique.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) vise les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Il recherche le plomb dans les revêtements, au-delà du seuil réglementaire de 1 mg/cm².
• L’état de l’installation intérieure de gaz et l’état de l’installation intérieure d’électricité sont dus dès que l’installation a plus de quinze ans. Ils portent sur la sécurité des personnes, pas sur la conformité aux normes de construction actuelles.
• L’état des risques (ERP) recense les risques auxquels l’adresse est exposée : plans de prévention approuvés ou prescrits, zonage sismique, retrait-gonflement des argiles, secteur d’information sur les sols, potentiel radon.
• Le mesurage loi Carrez s’applique aux lots de copropriété. Il donne la superficie privative, distincte de la surface habitable utilisée en location.
• L’état relatif aux termites est dû dans les communes délimitées par arrêté préfectoral. Nous vérifions l’arrêté en vigueur pour l’adresse du bien avant l’intervention.
• L’audit énergétique réglementaire accompagne la vente des logements en monopropriété, maison individuelle ou immeuble entier d’habitation, classés F ou G depuis le 1er avril 2023 et classés E depuis le 1er janvier 2025. Il ne s’applique pas à la vente d’un appartement en copropriété.
• Le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif ne concerne que les biens non raccordés au réseau public de collecte. Il est établi par le service public d’assainissement non collectif.
• L’état des nuisances sonores aériennes ne vaut que dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit d’aérodrome. Autour de l’aéroport Marseille-Provence, plusieurs communes de l’étang de Berre sont couvertes par un tel plan.
• L’information sur le risque de mérule est due lorsque le bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Ce que la loi impose au vendeur

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation fixe la règle : le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente, ou à défaut de promesse à l’acte authentique. L’acquéreur doit disposer des rapports avant de s’engager, pas le jour de la signature chez le notaire.

Les documents doivent avoir été établis par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité, couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle et indépendant du vendeur comme des professionnels intervenant dans la transaction. Un rapport signé par une personne non certifiée pour le diagnostic concerné n’a pas de valeur dans le dossier. Vous pouvez demander l’attestation de certification et l’attestation d’assurance avant l’intervention.

Le DPE fait l’objet d’une obligation supplémentaire : ses deux étiquettes doivent figurer dans l’annonce immobilière, sur les portails comme en vitrine d’agence. Depuis 2023, l’annonce doit également signaler que le bien est exposé à des risques et renvoyer vers l’information détaillée. Ces deux mentions supposent que le DPE et l’état des risques soient prêts avant la mise en vente.

Quels diagnostics selon le type de bien vendu

La liste varie fortement selon ce que vous vendez. Voici les combinaisons les plus courantes à Marseille.

Appartement en copropriété

DPE, mesurage loi Carrez, état des risques, plus le plomb si l’immeuble date d’avant 1949, l’amiante si le permis est antérieur à juillet 1997, le gaz et l’électricité selon l’âge des installations du lot. L’audit énergétique n’est pas dû. Le vendeur ajoute au dossier les pièces issues de la copropriété, notamment le carnet d’entretien, les procès-verbaux d’assemblée générale et le diagnostic technique global lorsque le syndicat en a fait établir un.

Maison individuelle

Pas de loi Carrez, mais l’audit énergétique devient obligatoire si le DPE classe la maison E, F ou G. S’ajoutent le contrôle d’assainissement non collectif quand la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, et l’état termites si la commune figure dans l’arrêté préfectoral. Le repérage amiante porte aussi sur les extérieurs : toiture en fibrociment, conduits, bardages.

Immeuble entier d’habitation

Un immeuble détenu par un seul propriétaire est une monopropriété. Le DPE porte alors sur l’ensemble du bâtiment et l’audit énergétique suit le même calendrier que pour la maison individuelle. Le repérage amiante et le CREP couvrent les parties privatives comme les parties communes.

Local commercial ou professionnel

Le CREP ne s’applique pas, puisqu’il vise les immeubles d’habitation. Restent le repérage amiante avant vente pour les bâtiments dont le permis est antérieur à juillet 1997, l’état des risques, le mesurage Carrez si le local est en copropriété, l’état termites en zone concernée. Le DPE tertiaire est dû pour les locaux chauffés ou refroidis, avec des exemptions selon la surface et l’usage.

Garage, box, cave, place de stationnement

Un garage vendu seul n’est ni chauffé ni destiné à l’habitation : le DPE n’a pas lieu d’être. L’état des risques reste dû, le repérage amiante s’applique si le bâtiment a été construit avant juillet 1997. Le mesurage Carrez n’est pas dû pour les caves, garages et emplacements de stationnement, exclus du calcul de la superficie privative.

Terrain nu

Un terrain sans construction appelle l’état des risques, et l’étude géotechnique préalable lorsque la parcelle se situe en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, ce qui vise plusieurs secteurs des Bouches-du-Rhône.

Durée de validité des diagnostics de vente

Chaque rapport doit être en cours de validité à la date de la promesse et à celle de l’acte. Un dossier constitué trop tôt oblige parfois à refaire l’état des risques et l’état termites avant la signature définitive.

Une précision sur les DPE anciens : ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont cessé d’être valables le 31 décembre 2022, ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 le 31 décembre 2024. Tout DPE antérieur à juillet 2021 doit donc être refait avant une vente aujourd’hui.

À quel moment faire réaliser vos diagnostics

Beaucoup de vendeurs commandent leurs diagnostics après avoir reçu une offre. Le calendrier logique est différent.

1. Avant la mise en ligne de l’annonce. Le DPE et l’état des risques sont nécessaires pour rédiger l’annonce conformément aux obligations d’affichage. Un classement énergétique connu tôt évite aussi de fixer un prix qui sera remis en cause pendant la négociation.
2. Avant la promesse ou le compromis. L’ensemble du dossier doit être annexé à l’avant-contrat. C’est l’échéance qui compte réellement, celle qui déclenche le délai de rétractation de l’acquéreur.
3. Avant l’acte authentique. Le notaire vérifie que chaque pièce est encore valable. L’état des risques et l’état termites, valables six mois, sont les premiers à devoir être renouvelés quand la vente s’étire.

Si le DPE ressort en E, F ou G sur une maison ou un immeuble entier, l’audit énergétique doit être prêt dès la première visite : son contenu, qui chiffre des scénarios de travaux, fait partie de l’information due à l’acquéreur avant qu’il ne se décide.

Pourquoi ces diagnostics sont-ils importants ?

Ils informent l’acquéreur sur l’état réel du bien et engagent la responsabilité du vendeur. Un dossier complet et à jour sécurise la transaction et limite les risques de recours après la vente.

Leur second rôle est financier. Un acquéreur qui découvre une installation électrique signalée dangereuse ou une toiture en fibrociment amiantée pendant la négociation demandera une baisse de prix. Informé dès la visite, il intègre le point à sa décision et négocie moins. Le dossier joue aussi sur le calendrier : une pièce manquante à quelques jours de la signature suffit à reporter le rendez-vous chez le notaire.

Ce que vous risquez si le dossier est incomplet ou erroné

La clause d’exonération de la garantie des vices cachés figure dans la quasi-totalité des actes de vente entre particuliers. Elle tombe pour le point concerné lorsque le diagnostic correspondant manque au dossier. Le vendeur redevient alors responsable du désordre découvert après la vente, comme s’il n’avait jamais bénéficié de cette clause.

Les suites possibles sont prévues par le code civil. L’acquéreur peut demander la résolution de la vente et la restitution du prix, ou conserver le bien en obtenant une réduction du prix, sur le fondement des articles 1644 et suivants. Son action se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, en application de l’article 1648.

Un DPE erroné suit un régime particulier depuis qu’il est opposable : l’acquéreur qui démontre un écart entre le classement affiché et la réalité peut se retourner contre le vendeur, lequel dispose d’un recours contre le diagnostiqueur. C’est l’une des raisons pour lesquelles l’attestation d’assurance professionnelle du diagnostiqueur mérite d’être vérifiée avant l’intervention.

Comment les organiser ?

Jaoui Diagnostic réalise l’ensemble des diagnostics nécessaires à votre vente en une seule visite. Nous établissons la liste exacte à partir de l’adresse, de l’année de construction, du régime de propriété et de l’âge des installations, avant de nous déplacer.

Pour que la visite soit complète du premier coup, réunissez si possible :

• le titre de propriété ou l’acte d’achat, qui indique la référence cadastrale ;
• la date du permis de construire, ou à défaut l’année de construction ;
• les factures des travaux de rénovation, d’isolation ou de changement de chaudière ;
• les rapports de diagnostics précédents, même périmés ;
• les clés de la cave, du garage, du local technique et des combles.

Le bien doit être accessible dans toutes ses pièces. Un placard condamné, une trappe de comble bloquée ou un compteur inaccessible se traduisent par une mention de non-visite dans le rapport, que l’acquéreur ou son notaire peuvent contester.

Vendre à Marseille : ce que l’adresse change

Le parc marseillais est ancien et très inégal d’un quartier à l’autre. Cela se lit directement dans la composition du dossier.

Dans le centre historique, du Panier à Noailles en passant par Belsunce et une partie des 1er, 2e, 5e et 6e arrondissements, l’immeuble est fréquemment antérieur à 1949. Le constat plomb devient la règle plutôt que l’exception, et les peintures anciennes des menuiseries ressortent souvent en classe 1 ou 2.

Les grandes copropriétés construites entre 1960 et 1980, nombreuses dans les 9e, 10e, 13e, 14e et 15e arrondissements, sont couvertes par le repérage amiante puisque leur permis est antérieur à juillet 1997. Les colles de carrelage, les dalles de sol et les conduits sont les postes les plus souvent concernés.

Dans le bâti d’avant-guerre non rénové, les installations de gaz d’origine et les tableaux électriques sans dispositif différentiel restent courants. Ils déclenchent les deux états d’installation intérieure, avec des anomalies que l’acquéreur intégrera à sa négociation.

Vous vendez un logement d’habitation et vous cherchez le détail de chaque intervention ? Consultez notre page dédiée aux diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement à Marseille. Pour une mise en location, les obligations sont différentes et détaillées sur la page diagnostics obligatoires pour la location à Marseille.

Questions fréquentes à Marseille

Quels diagnostics dois-je fournir pour vendre à Marseille ?

Cela dépend de votre bien : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP, loi Carrez, termites, audit énergétique et assainissement le cas échéant. Nous établissons la liste exacte avant l’intervention, à partir de l’adresse, de l’année de construction et du type de bien.

Peut-on tout réaliser en une seule fois ?

Oui, nous regroupons l’ensemble des diagnostics nécessaires en une seule visite. Seul le contrôle d’assainissement non collectif suit un circuit distinct, puisqu’il relève du service public d’assainissement de la commune.

Qui paie les diagnostics lors d’une vente ?

Le vendeur. C’est lui qui doit fournir le dossier de diagnostic technique et l’annexer à l’avant-contrat. L’acquéreur n’a rien à commander de son côté.

Puis-je réutiliser des diagnostics faits il y a quelques années ?

Uniquement s’ils sont encore valables à la date de la signature et si le bien n’a pas été modifié depuis. Un DPE antérieur à juillet 2021 n’est plus utilisable. Un état des risques ou un état termites de plus de six mois non plus. En revanche, un CREP concluant à l’absence de plomb reste valable sans limite de durée.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement ?

Non. L’audit énergétique réglementaire vise les logements en monopropriété : maison individuelle ou immeuble entier appartenant à un seul propriétaire. Un appartement vendu au sein d’une copropriété n’y est pas soumis, quel que soit son classement.

Que se passe-t-il si un diagnostic manque le jour de la signature ?

Le notaire refuse en général de signer tant que le dossier est incomplet, et la vente est reportée. Si l’acte est malgré tout signé, le vendeur perd le bénéfice de la clause d’exonération des vices cachés sur le point non couvert et s’expose à un recours de l’acquéreur.

Faut-il un diagnostic pour vendre un garage ou une cave ?

L’état des risques est dû dans tous les cas. Le repérage amiante s’ajoute si le bâtiment a été construit avant juillet 1997. Le DPE et le mesurage Carrez ne s’appliquent pas à ces locaux.

Comment vérifier que mon DPE est authentique ?

Chaque DPE porte un numéro d’identification unique, généré lors de son dépôt sur l’observatoire de l’ADEME. Ce numéro figure sur le rapport et sert à retrouver le document en ligne. Un DPE sans numéro n’a pas été déposé et n’est pas opposable.