Vendre un bien immobilier à Marseille, comme ailleurs en France, impose de respecter plusieurs réglementations, dont la réalisation des diagnostics immobiliers. Ces diagnostics informent l’acheteur sur l’état du bien et sont exigés par la loi dès la signature d’un compromis de vente.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre l’acheteur et le vendeur. Il engage les deux parties à conclure la transaction sous certaines conditions, et c’est à ce stade que les diagnostics immobiliers entrent en jeu.
Ce document précise les termes de la vente : le prix, les modalités de paiement, la description du bien, ainsi que diverses clauses suspensives. L’une des sections essentielles de ce compromis concerne le dossier de diagnostic technique (ddt), rassemblant une série de diagnostics qui renseignent sur divers aspects de l’état du bien.
Les diagnostics obligatoires
Pour être en conformité avec la loi, plusieurs diagnostics doivent être réalisés et inclus dans le dossier de diagnostic technique (ddt). Voici les principaux diagnostics souvent exigés à Marseille :
- Diagnostic termite
- Diagnostic de performance énergétique (dpe)
- Audit énergétique (pour certains types de bâtiments)
- Diagnostic amiante
- Constat de risque d’exposition au plomb (crep)
- Loi carrez (surface exacte de certaines catégories de biens)
L’importance du diagnostic termite à Marseille
Marseille étant située dans une zone à risque termitique, le diagnostic termite est exigé lors de la mise en vente d’un bien immobilier. Ce diagnostic vérifie la présence éventuelle de termites dans le bâtiment. Ne pas le réaliser peut coûter cher : si des termites sont découverts après la vente, la responsabilité revient au vendeur.
Le diagnostic de performance énergétique (dpe)
Le diagnostic de performance énergétique (dpe) informe l’acheteur sur la consommation énergétique du bien et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre. À Marseille, comme partout en France, ce diagnostic doit être réalisé avant la mise en vente et intégré au dossier de diagnostic technique (ddt). Son poids a augmenté ces dernières années avec la réglementation sur la transition écologique. Un bon dpe peut même faciliter la vente.
Réaliser un audit énergétique
Un audit énergétique peut également être requis pour certaines maisons individuelles ou certains appartements en copropriété. Il va plus loin que le dpe et fournit des recommandations pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. Dans certains cas, cet audit fait partie intégrante des démarches pour obtenir des aides financières telles que MaPrimeRénov’.
Diagnostics amiante et crep
L’amiante et le plomb sont des dangers majeurs pour la santé, d’où des diagnostics spécifiques lors de la mise en vente d’un bien. Le diagnostic amiante concerne tous les bâtiments construits avant juillet 1997. Quant au constat de risque d’exposition au plomb (crep), il s’applique aux logements construits avant janvier 1949. Ces diagnostics doivent être effectués par des professionnels certifiés et leurs résultats intégrés au dossier de diagnostic technique (ddt).
La loi carrez
La superficie d’un bien est un critère déterminant dans toute transaction immobilière. La loi carrez oblige le vendeur à fournir la surface exacte du bien pour certaines catégories de logements. Contrairement à la surface habitable, cette mesure exclut différentes parties comme les balcons, terrasses et autres espaces ouverts. Une mésestimation peut entraîner une diminution proportionnelle du prix de vente si la différence dépasse 5 %.
Conséquences d’un manquement aux diagnostics
Négliger ces diagnostics immobiliers a des conséquences directes : sans diagnostic complet, le compromis de vente peut être contesté. L’acheteur dispose alors de plusieurs recours, dont la nullité de la vente ou une baisse du prix négocié.
Omettre volontairement un diagnostic obligatoire expose en outre à des poursuites judiciaires pour tromperie. Le vendeur a donc tout intérêt à compléter scrupuleusement le dossier de diagnostic technique (ddt).
Conseils pratiques pour un dossier complet
De nombreux propriétaires confient leurs diagnostics à des professionnels. Quelques conseils pour constituer un dossier de diagnostic technique (ddt) complet :
- Planifier les inspections dès que possible afin d’éviter tout retard dans la procédure de vente.
- Faire appel à des diagnostiqueurs certifiés pour garantir la validité des rapports.
- Vérifier régulièrement l’état des installations et des infrastructures, en particulier celles sujettes à des réglementations strictes.
- Mettre à jour les diagnostics expirés, certains ayant une durée de validité limitée (comme le diagnostic termite qui est valable seulement six mois).
Préparer la vente d’un bien à Marseille implique donc de connaître les obligations en matière de diagnostics immobiliers. Les respecter facilite la vente, rassure l’acheteur et protège juridiquement les deux parties. Réunir les diagnostics requis dans le dossier de diagnostic technique (ddt) avant le compromis est la meilleure façon de sécuriser la transaction.