Diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement à Marseille

Vendre un logement d’habitation à Marseille, appartement en copropriété ou maison individuelle, suppose de remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique complet, annexé à la promesse puis à l’acte de vente.

Cette page se concentre sur le logement : ce que le diagnostiqueur vient examiner chez vous, avec quels appareils, comment se prépare la visite et comment se lit le rapport que vous recevrez. Pour la vue d’ensemble des obligations de vente, tous types de biens confondus, reportez-vous à notre page diagnostics obligatoires pour la vente à Marseille.

Quels diagnostics pour vendre un logement ?

Aucun logement n’appelle la liste complète. Trois éléments déclenchent chaque diagnostic : la date de construction du bâtiment, le régime de propriété et l’âge des installations.

• Dans tous les cas : le DPE et l’état des risques.
• Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 : l’état amiante.
• Construction antérieure au 1er janvier 1949 : le constat de risque d’exposition au plomb.
• Installation de plus de quinze ans : l’état de l’installation intérieure d’électricité et celui de l’installation intérieure de gaz.
• Lot de copropriété : le mesurage loi Carrez.
• Maison ou immeuble entier classé E, F ou G : l’audit énergétique réglementaire.
• Commune classée par arrêté préfectoral : l’état relatif aux termites.
• Logement non raccordé au réseau public : le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif.

Appartement en copropriété ou maison individuelle : ce qui change

Deux logements du même âge, classés de la même façon, n’appellent pas le même dossier selon leur régime de propriété.

L’appartement

Le mesurage loi Carrez est dû. Il donne la superficie privative du lot, calculée après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et sans compter les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Les caves, garages, emplacements de stationnement, terrasses et balcons en sont exclus, de même que les lots d’une superficie inférieure à 8 m².

L’audit énergétique ne s’applique pas à un appartement vendu au sein d’une copropriété, quel que soit son classement. Le repérage amiante porte sur les parties privatives ; celui des parties communes relève du syndicat des copropriétaires, qui détient le dossier technique amiante de l’immeuble. Vous joindrez également au dossier les documents de copropriété : carnet d’entretien, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, montant des charges, et le diagnostic technique global lorsqu’il a été réalisé.

La maison

Pas de mesurage Carrez, mais un audit énergétique dès que le DPE ressort en E, F ou G. Cet audit décrit l’état du bâti et propose au moins deux scénarios de travaux, avec une estimation des coûts et du gain énergétique attendu. Il est valable cinq ans et n’oblige pas le vendeur à réaliser les travaux : son objet est d’informer l’acquéreur.

Le repérage amiante couvre aussi les extérieurs, notamment les toitures en fibrociment, les conduits de cheminée et les bardages, fréquents sur les constructions marseillaises des années 1960 et 1970. Si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, le contrôle de l’assainissement non collectif est établi par le service public d’assainissement de la commune.

Ce que le diagnostiqueur mesure, diagnostic par diagnostic

Une intervention groupée sur un logement marseillais dure généralement une demi-journée pour un appartement, davantage pour une maison avec extérieurs et combles. Voici ce qui est examiné.

Deux points méritent une explication. Le repérage amiante reste visuel : lorsqu’un matériau est suspect sans pouvoir être identifié à l’œil, un prélèvement est effectué et analysé par un laboratoire accrédité, ce qui ajoute une étape avant la remise du rapport. Le CREP, lui, ne se fait pas par sondage : chaque unité de diagnostic, c’est-à-dire chaque élément de même revêtement, est mesurée, ce qui explique la durée de l’intervention dans un appartement ancien aux nombreuses menuiseries.

Préparer la visite

Un logement bien préparé se diagnostique en une fois. Quelques points concrets :

• Toutes les pièces doivent être accessibles, y compris la cave, le garage, la buanderie et les combles. Une trappe bloquée se traduit par une mention de partie non visitée dans le rapport.
• Dégagez l’accès au tableau électrique, au compteur de gaz et à la vanne d’arrêt.
• Laissez le gaz et l’électricité en service : une installation coupée ne peut pas être contrôlée en fonctionnement.
• Écartez les meubles lourds des murs des pièces d’eau et des menuiseries, notamment dans un logement ancien où le CREP doit atteindre chaque revêtement.
• Rassemblez le titre de propriété, la date du permis de construire, les factures de travaux et les rapports de diagnostics précédents, même périmés : ils renseignent le DPE et évitent des hypothèses par défaut moins favorables.

Ce dernier point pèse davantage qu’il n’y paraît. Une isolation de combles réalisée il y a dix ans sans facture disponible sera traitée par valeur par défaut dans le calcul du DPE, avec un résultat moins bon que la réalité. Retrouver le devis ou l’attestation de fin de travaux peut changer l’étiquette.

Comment lire votre rapport

Les rapports suivent des trames réglementaires. Savoir où regarder évite les mauvaises interprétations pendant la négociation.

Le DPE

Deux étiquettes de A à G, l’une pour la consommation d’énergie primaire exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an, l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre. La classe retenue est la moins bonne des deux. Le rapport comporte aussi une estimation des dépenses annuelles d’énergie, sous forme de fourchette, et des recommandations de travaux. Le numéro d’identification en tête de document correspond au dépôt sur l’observatoire de l’ADEME : un DPE sans ce numéro n’a pas été enregistré.

Le constat amiante

Chaque matériau examiné est listé avec sa localisation et sa conclusion : présence, absence, ou matériau non visible. Une présence n’interdit pas la vente et n’oblige pas au retrait. Selon l’état de conservation, le rapport oriente vers une évaluation périodique, une mesure d’empoussièrement ou des travaux. Ces conclusions se transmettent à l’acquéreur avec le rapport.

Le constat plomb

Les unités de diagnostic sont classées de 0 à 3. La classe 0 correspond à une absence de plomb détecté au-delà du seuil réglementaire. Les classes 1 et 2 signalent du plomb sous un revêtement en bon état ou faiblement dégradé. La classe 3 désigne un revêtement dégradé contenant du plomb, situation dans laquelle le diagnostiqueur transmet une copie du rapport à l’agence régionale de santé.

Les états d’installation électrique et gaz

Ils listent des anomalies rattachées à des points de contrôle normalisés. Un rapport chargé d’anomalies sur un tableau des années 1970 est courant et n’empêche pas la vente : le vendeur n’a aucune obligation de travaux. Une exception existe pour le gaz, où une anomalie qualifiée de danger grave et immédiat entraîne l’interruption de l’alimentation de l’appareil ou de l’installation concernée et l’information du distributeur.

Le mesurage loi Carrez

Le certificat indique la superficie privative pièce par pièce. Si la superficie réelle se révèle inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l’écart, dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique. Ce recours est prévu par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pourquoi ces diagnostics engagent le vendeur

Ils informent l’acquéreur sur l’état réel du logement et engagent la responsabilité du vendeur. Un dossier complet et à jour sécurise la transaction et limite les risques de recours après la vente.

Le mécanisme juridique est simple. Le vendeur particulier se protège habituellement par une clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte. Cette clause tombe, pour le point concerné, lorsque le diagnostic correspondant manque au dossier. Un acquéreur qui découvre après la vente une installation dangereuse ou de l’amiante non signalée retrouve alors un recours entier.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : l’acquéreur peut se prévaloir de son contenu. Un classement qui se révélerait faux ouvre une action contre le vendeur, qui dispose lui-même d’un recours contre le diagnostiqueur si l’erreur vient du rapport. C’est l’une des raisons pour lesquelles la certification et l’assurance de responsabilité civile professionnelle du professionnel méritent d’être vérifiées avant l’intervention. Vous pouvez en demander les attestations.

L’âge du bâti marseillais, lu à travers les diagnostics

La date de construction de votre logement détermine à elle seule une partie du dossier. Le parc marseillais se lit assez bien par périodes.

Avant 1949

Immeubles de rapport du centre, bâti de faubourg, maisons de ville. Le constat plomb est dû. Les peintures anciennes des menuiseries, plinthes et embrasures ressortent souvent en classe 1 ou 2. Les planchers bois et les cages d’escalier appellent aussi une attention particulière lors du repérage amiante, puisque ces immeubles ont presque tous connu des travaux entre 1950 et 1997.

De 1949 à 1997

La période des grandes copropriétés marseillaises. Le repérage amiante s’applique dès lors que le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997. Les postes les plus fréquemment concernés sont les colles de carrelage, les dalles vinyle-amiante, les conduits de vide-ordures et les gaines techniques. Le plomb ne s’applique plus, l’usage des peintures au plomb ayant cessé.

Après 1997

Ni plomb ni amiante. Le dossier se réduit au DPE, à l’état des risques, au mesurage Carrez pour un appartement, et aux états d’installation lorsque celles-ci ont dépassé quinze ans, ce qui est le cas de tout logement construit avant 2011.

Un point échappe à cette lecture par période : le classement énergétique. Les logements chauffés à l’électricité, nombreux dans les résidences des années 1970 et 1980, ont vu leur calcul évoluer au 1er janvier 2026 avec le passage du coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9. Un DPE refait après cette date peut afficher une étiquette différente de celle d’un DPE établi en 2022.

Organiser vos diagnostics de vente

Jaoui Diagnostic réalise l’ensemble des diagnostics nécessaires à la vente de votre logement en une seule visite, à Marseille et dans les communes environnantes. Nous établissons la liste applicable avant le déplacement, à partir de l’adresse, de l’année de construction, du régime de propriété et de l’âge des installations.

Le bon moment pour lancer l’intervention est la préparation de l’annonce, avant la mise en vente. Le DPE et l’état des risques sont nécessaires pour rédiger une annonce conforme, et connaître le classement énergétique avant de fixer un prix évite d’avoir à le renégocier ensuite.

Si votre projet est une mise en location et non une vente, les documents attendus sont différents : voyez notre page sur les diagnostics obligatoires pour la location à Marseille.

Questions fréquentes à Marseille

Combien de temps dure l’intervention dans un logement ?

Cela dépend du nombre de diagnostics et de la surface. Un appartement ancien nécessitant un CREP demande plus de temps qu’un logement récent, car chaque revêtement est mesuré individuellement. Nous vous indiquons une amplitude à la prise de rendez-vous.

Dois-je être présent pendant la visite ?

Votre présence ou celle d’un mandataire est nécessaire pour ouvrir le logement et ses annexes. Vous pouvez confier les clés à votre agent immobilier, à condition qu’il ait accès à la cave, au garage et aux combles.

Le logement doit-il être vide ?

Non, l’intervention se fait dans un logement meublé et occupé. Les zones masquées par du mobilier lourd sont signalées comme non accessibles dans le rapport, ce qui peut être discuté ensuite par l’acquéreur.

Que se passe-t-il si le rapport signale de l’amiante ?

La vente reste possible. Le vendeur n’a pas d’obligation de retrait. Selon l’état de conservation du matériau, le rapport recommande une évaluation périodique, une mesure d’empoussièrement ou des travaux, et l’acquéreur reprend ces obligations avec le bien.

Un tableau électrique ancien empêche-t-il de vendre ?

Non. L’état de l’installation intérieure d’électricité est un document d’information : il relève des anomalies sans imposer de mise en conformité au vendeur. L’acquéreur en tient compte dans sa décision et, souvent, dans sa négociation.

Faut-il refaire le DPE si j’ai isolé mon logement ?

Un DPE reste valable dix ans, mais il décrit l’état du logement au jour de sa réalisation. Après des travaux d’isolation, de menuiseries ou de changement de chauffage, un nouveau DPE traduira le gain obtenu. Conservez les factures : elles servent au calcul.

Mon appartement est classé G : dois-je faire un audit énergétique pour le vendre ?

Non si l’appartement est un lot de copropriété. L’audit énergétique réglementaire vise les logements en monopropriété, maison individuelle ou immeuble entier détenu par un seul propriétaire.

La surface Carrez et la surface habitable sont-elles identiques ?

Non. La superficie Carrez, utilisée en vente de lot de copropriété, ne se calcule pas comme la surface habitable de la loi Boutin, utilisée en location. Cette dernière exclut en plus les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, loggias et vérandas. Un même logement affiche donc deux chiffres différents selon le document.