La question de l’obligation du bilan énergétique concerne de nombreux propriétaires, qu’ils souhaitent mettre leur logement en vente ou en location. Avec le renforcement des réglementations autour de la performance énergétique et la lutte contre les passoires thermiques, le diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire occupe une place centrale dans toute transaction immobilière à Marseille et en région. Découvrons ensemble dans quelles situations ce diagnostic immobilier obligatoire s’impose, comment il s’applique aux différents biens immobiliers et quelles démarches suivre.
Comprendre le bilan énergétique et ses enjeux
Le bilan énergétique désigne principalement le DPE, un outil d’évaluation permettant de mesurer la performance énergétique d’un logement. Destiné à informer acheteurs et locataires lors de la vente de logement ou de la location de logement, il renseigne sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bien.
Cet état des lieux a gagné en importance ces dernières années avec la lutte accrue contre les habitations énergivores, notamment les passoires thermiques classées F et G. En affichant clairement la note énergétique, il encourage les travaux de rénovation et aide à anticiper les coûts liés à l’utilisation du logement.
Quand le bilan énergétique devient-il obligatoire ?
En France, la réglementation a progressivement élargi le champ d’application du DPE obligatoire. Sa présence s’avère incontournable dès que l’on envisage la vente ou la location d’un logement à usage d’habitation, qu’il soit individuel ou collectif. Cette exigence concerne tous les biens immobiliers construits avant 2013.
Les informations issues du diagnostic de performance énergétique doivent figurer sur toute annonce immobilière, renforçant la transparence et offrant de précieux repères aux acquéreurs comme aux futurs locataires. Sans ce diagnostic immobilier obligatoire, il devient désormais difficile – voire illégal – de finaliser une transaction immobilière.
Quels sont les cas non soumis à l’obligation du DPE ?
Même si la règle demeure très générale, certaines exceptions existent encore. Quelques catégories de biens immobiliers échappent à l’exigence du DPE obligatoire. Ne pas négliger ces cas particuliers peut éviter des erreurs et des paiements inutiles lors de la mise en vente ou en location.
Sont ainsi exclus :
- Logements occupés moins de quatre mois par an
- Bâtiments indépendants dont la surface totale est inférieure à 50 m²
- Bâtiments voués à être démolis
- Monuments historiques protégés lorsqu’une rénovation mettrait en péril leurs caractéristiques
Pour autant, ces exceptions restent marginales devant l’ampleur de l’obligation actuelle.
DPE obligatoire et audit énergétique obligatoire : qui est concerné ?
Outre le DPE, l’audit énergétique obligatoire s’est imposé dans certaines transactions récentes. Depuis 2023, tout propriétaire d’une passoire thermique (classe F ou G) souhaitant vendre doit présenter cet audit, en plus du classique DPE.
L’audit énergétique offre un diagnostic approfondi, listant les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer significativement la performance énergétique du logement. Cette mesure vise à accélérer la disparition progressive des logements trop énergivores sur le marché français. Par exemple, obtenir un audit énergétique à Marseille permet de répondre à cette nouvelle obligation pour les logements concernés.
Conséquences d’un DPE mauvais ou absent lors d’une transaction
La présentation d’un bilan énergétique peu flatteur n’empêche pas forcément la vente ou la location d’un bien immobilier, mais elle pèse sur la négociation. Un DPE classé F ou G signale une passoire thermique, susceptible de décourager certains acquéreurs et d’inciter à demander une baisse du prix ou des garanties supplémentaires concernant des travaux de rénovation.
En l’absence de DPE lors d’une vente ou d’une location, des sanctions sont prévues, telles qu’une annulation possible de la transaction, des dommages-intérêts ou la réparation intégrale du préjudice causé à l’acheteur ou au locataire. La bonne réalisation de ce diagnostic immobilier obligatoire garantit donc la sécurité juridique de la procédure.
Comment procéder pour effectuer son bilan énergétique ?
La démarche reste simple mais stricte : seul un diagnostiqueur certifié et indépendant peut réaliser le DPE obligatoire ou l’audit énergétique demandé pour une passoire thermique. Les propriétaires doivent prendre rendez-vous suffisamment tôt pour ne pas bloquer la publication de leur annonce ou signer un compromis sans avoir respecté cette formalité essentielle.
Lors de l’intervention, ce professionnel analyse plusieurs éléments du logement :
- Isolation des murs, des combles et du sol
- Système de chauffage et de production d’eau chaude
- Ouvertures, ventilation et équipements électriques
- Consommation annuelle estimée en énergie primaire
À la suite de ce diagnostic, un rapport détaillé est remis, précisant la classe énergétique du bien et, le cas échéant, les axes prioritaires de travaux de rénovation pour gagner des classes.
Tarifs et durée de validité du DPE
Le coût d’un DPE se situe généralement entre 100 et 250 euros selon la région, la taille et la complexité du logement à diagnostiquer. Ce tarif ne couvre pas l’éventuel audit énergétique obligatoire, souvent plus onéreux du fait de l’analyse poussée des scénarios de rénovation.
Une fois établi, le DPE possède une validité de dix ans, à condition que le logement ne subisse pas de modification majeure de ses équipements ou de son isolation. Pour l’audit énergétique, la validité n’est pas strictement définie mais le document doit refléter fidèlement l’état réel lors de la transaction.
Tableau récapitulatif des obligations liées au bilan énergétique
| Type de bien / situation | DPE obligatoire | Audit énergétique obligatoire | Exceptions possibles |
|---|---|---|---|
| Vente de logement construit après 2013 | Oui | Non | Aucune |
| Location de logement construit avant 2013 | Oui | Non | Bâtiment < 50 m² |
| Vente de passoire thermique (F/G) | Oui | Oui | Bâtiments voués à la démolition |
| Bâtiment historique protégé | Non en général | Non | Oui |
Questions fréquentes sur l’obligation du bilan énergétique en immobilier
Le DPE est-il toujours nécessaire pour les locations saisonnières ?
Non, le diagnostic de performance énergétique obligatoire ne s’applique pas aux logements loués moins de quatre mois par an. Cette exception permet aux propriétaires de locations saisonnières de ne pas faire établir systématiquement un DPE, sauf si la durée cumulée dépasse ce seuil. Pour les autres types de location de logement, le DPE reste requis.
Que risque un propriétaire en cas d’absence de DPE lors de la vente ou location ?
L’absence de DPE obligatoire lors d’une vente de logement ou d’une location de logement expose le propriétaire à différentes sanctions :
- Annulation potentielle de la transaction
- Réclamation de dommages et intérêts par l’acheteur ou le locataire
- Obligation de fournir ultérieurement le diagnostic manquant
Ces risques augmentent considérablement lorsque la transaction concerne des passoires thermiques.
Comment différencier DPE et audit énergétique obligatoire ?
Le DPE obligatoire évalue la consommation énergétique globale et la classe du logement. L’audit énergétique obligatoire, lui, cible les passoires thermiques et fournit une analyse détaillée des actions à mener pour améliorer la performance énergétique. Il propose aussi plusieurs scénarios de travaux de rénovation classés par efficacité.
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objectif | Informer sur la classe énergétique | Présenter des pistes concrètes d’amélioration |
| Bailleurs concernés | Tous | Bailleurs vendant F ou G |
| Obligation | Vente/location | Vente passoire thermique |
Quelles sont les prochaines évolutions réglementaires attendues sur le bilan énergétique obligatoire ?
De nouvelles mesures restrictives entreront progressivement en vigueur d’ici 2028 :
- L’interdiction croissante de louer des passoires thermiques
- L’abaissement du seuil maximal autorisé pour la consommation d’énergie admissible
- L’élargissement prévu de l’audit énergétique obligatoire à de nouvelles classes énergétiques
Ces changements visent à accélérer la transition énergétique du parc immobilier.
